Wie besichtigt"-Klausel
Auch: Besichtigungsklausel · Kauf wie besichtigt
Die "Wie besichtigt"-Klausel ist eine im Immobilienkaufvertrag übliche Formulierung, wonach der Käufer die Immobilie in dem Zustand erwirbt, den er bei der Besichtigung wahrgenommen hat oder hätte wahrnehmen können. Sie ergänzt den allgemeinen Gewährleistungsausschluss und dient der Klarstellung des vereinbarten Beschaffenheitsniveaus.
Ausführliche Erklärung
Bei Immobilienkaufverträgen ist es üblich, dass der Verkäufer die Sachmängelhaftung nach § 442, § 444 BGB weitgehend ausschließt, da Bestandsimmobilien naturgemäß Abnutzungserscheinungen und altersbedingte Mängel aufweisen, die der Käufer nach einer Besichtigung selbst einschätzen kann. Die "Wie besichtigt"-Klausel konkretisiert diesen Ausschluss, indem sie den bei der Besichtigung erkennbaren Ist-Zustand der Immobilie zum vertraglich vereinbarten Soll-Zustand (Beschaffenheit) erklärt.
Rechtlich wirkt die Klausel auf zwei Ebenen: Zum einen kann sie als Beschaffenheitsvereinbarung (§ 434 BGB) verstanden werden – der besichtigte Zustand wird zur vertraglich geschuldeten Beschaffenheit, sodass insoweit gar kein Sachmangel vorliegt. Zum anderen wirkt sie im Zusammenspiel mit einem allgemeinen Gewährleistungsausschluss als Haftungsbegrenzung für Mängel, die bei sorgfältiger Besichtigung erkennbar waren.
Wichtige Grenzen: Nach § 442 BGB sind Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen, den er bei Vertragsschluss kannte; bei grober Fahrlässigkeit nur, wenn der Verkäufer den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss – und damit auch auf die "Wie besichtigt"-Klausel – nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. Verdeckte, bei der Besichtigung nicht erkennbare Mängel (z. B. verborgene Feuchtigkeitsschäden hinter Verkleidungen) werden von der Klausel daher regelmäßig nicht erfasst, wenn der Verkäufer sie kannte und pflichtwidrig verschwieg.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer besichtigt ein Einfamilienhaus zweimal und nimmt sichtbare Risse im Putz sowie ein älteres Bad zur Kenntnis. Der Kaufvertrag enthält die Formulierung, dass die Immobilie "wie besichtigt" verkauft wird. Reklamiert der Käufer später die bei der Besichtigung erkennbaren Risse, kann er sich wegen der Klausel nicht auf Sachmängelhaftung berufen – anders, wenn sich herausstellt, dass der Verkäufer einen verdeckten Wasserschaden im Keller kannte und bewusst verschwiegen hat.