Aufteilungsgenehmigung
Auch: Genehmigung der Wohnungseigentumsbegründung · Umwandlungsgenehmigung
Die Aufteilungsgenehmigung ist die im Einzelfall erteilte behördliche Erlaubnis, ein bestehendes Gebäude – meist ein vermietetes Mehrfamilienhaus – in einzelne Wohnungseigentumseinheiten aufzuteilen. Sie wird nur in Gebieten verlangt, die eine Landesregierung per Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat.
Ausführliche Erklärung
Grundsätzlich kann ein Eigentümer sein Gebäude jederzeit formlos durch notarielle Teilungserklärung nach § 8 WEG in Wohnungseigentum aufteilen; das Grundbuchamt vollzieht die Teilung anschließend auf Basis von Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz von 2021 wurde § 250 BauGB eingeführt, der es den Landesregierungen erlaubt, per Rechtsverordnung Gebiete zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In diesen – durch eine landesrechtliche Umwandlungsverordnung festgelegten – Gebieten wird die Begründung von Wohnungseigentum an einem bestehenden Gebäude genehmigungspflichtig.
Die Aufteilungsgenehmigung ist der konkrete Verwaltungsakt, den der Eigentümer bei der zuständigen Behörde (meist die Bauaufsichts- oder Wohnungsbehörde der Kommune) beantragen muss, bevor das Grundbuchamt die Teilungserklärung vollziehen darf. Ohne die Genehmigung – oder eine behördliche Bestätigung, dass keine Genehmigungspflicht besteht (Negativattest) – bleibt die Aufteilung grundbuchrechtlich blockiert. Die konkreten Ausnahmetatbestände (z. B. kleinere Gebäude, Veräußerung an Angehörige, Bestandsschutz für ältere Teilungserklärungen) regelt die jeweilige landesrechtliche Umwandlungsverordnung; sie unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland.
Für Makler und Bauträger ist die Aufteilungsgenehmigung besonders beim Ankauf von Zinshäusern zur anschließenden Einzelverwertung relevant: Ohne rechtzeitige Antragstellung und Erteilung der Genehmigung verzögert sich der geplante Einzelverkauf der Wohnungen erheblich, da das Grundbuchamt ohne den Nachweis der Genehmigung keine gesonderten Grundbuchblätter für die einzelnen Einheiten anlegt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger erwirbt ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Mietwohnungen in einer Großstadt, die eine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB erlassen hat. Bevor er die notariell beurkundete Teilungserklärung beim Grundbuchamt einreichen kann, muss er bei der zuständigen Behörde die Aufteilungsgenehmigung beantragen. Erst nach deren Erteilung legt das Grundbuchamt für jede Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt an, und die Einheiten können einzeln verkauft werden.
Rechtsgrundlage
- § 250 BauGB – Ermächtigt die Landesregierungen, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu bestimmen, in denen die Begründung von Wohnungseigentum an bestehenden Gebäuden der Genehmigung bedarf.
- Konkrete Ausgestaltung, Ausnahmen und Verfahren regeln die landesrechtlichen Umwandlungsverordnungen.