Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine von der Baubehörde ausgestellte Urkunde, die bestätigt, dass eine Wohnung oder ein Teileigentum (z. B. ein Laden oder eine Garage) baulich klar von anderen Einheiten abgegrenzt ist. Sie ist zwingende Voraussetzung dafür, dass für die Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt angelegt werden kann.
Ausführliche Erklärung
Möchte ein Eigentümer ein Gebäude in Wohnungseigentum aufteilen (z. B. um einzelne Eigentumswohnungen separat zu verkaufen), muss er dies über eine Teilungserklärung mit Aufteilungsplan gegenüber dem Grundbuchamt erklären. Das Grundbuchamt verlangt hierfür zwingend die Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde als Nachweis, dass die einzelnen Einheiten baulich in sich abgeschlossen sind.
Abgeschlossenheit bedeutet konkret:
- Die Wohnung ist durch eigene, abschließbare Türen von fremden Räumen und dem gemeinschaftlichen Treppenhaus getrennt.
- Sie verfügt über einen eigenen, unmittelbaren Zugang (nicht zwingend über einen Privatflur eines anderen Sondereigentums).
- Küche und Bad/WC müssen nicht zwingend vorhanden sein (bei Teileigentum), bei Wohnungseigentum werden sie regelmäßig verlangt.
Für den Makler ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung ein wichtiges Prüfdokument bei älteren Immobilien: Fehlt sie oder wurde die Aufteilung nachträglich baulich verändert (z. B. durch Grundrissänderungen, Zusammenlegung von Wohnungen, Umbau eines Kellerraums zu Wohnraum), kann dies zu Diskrepanzen zwischen Grundbuch/Aufteilungsplan und tatsächlichem Zustand führen – ein Risiko, das vor Verkauf offengelegt werden sollte, da es die Finanzierung und spätere Rechtssicherheit des Käufers beeinträchtigen kann.
Die Bescheinigung wird von der Bauaufsichtsbehörde auf Antrag des teilenden Eigentümers erteilt, meist zusammen mit der Prüfung des Aufteilungsplans. Sie ist keine Bau- oder Nutzungsgenehmigung und ersetzt diese nicht.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger errichtet ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen, die einzeln verkauft werden sollen. Vor Beurkundung der Teilungserklärung beim Notar reicht er bei der Bauaufsichtsbehörde einen Aufteilungsplan ein und beantragt die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Erst nachdem diese vorliegt, kann das Grundbuchamt für jede Wohnung ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt anlegen, sodass die einzelnen Einheiten separat verkauft und finanziert werden können.
Rechtsgrundlage
- § 3 Abs. 3, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG – Voraussetzung der Abgeschlossenheit für die Begründung von Wohnungs-/Teileigentum und Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt.
- Wohnungsgrundbuchverfügung (WGV) – die "Verordnung über die Anlegung und Führung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher"; regelt Form und Inhalt von Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung.