Aufteilungsplan
Auch: Aufteilungsplan nach WEG
Der Aufteilungsplan ist eine mit Abgeschlossenheitsbescheinigung versehene Bauzeichnung, die zeigt, wie ein Gebäude in einzelne Sondereigentumseinheiten (Wohnungen, Teileigentum, Stellplätze) und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt ist. Er ist zwingender Bestandteil der Teilungserklärung bei der Begründung von Wohnungseigentum.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist der Aufteilungsplan ein zentrales Arbeitsdokument beim Verkauf von Eigentumswohnungen, da er die räumliche Zuordnung der einzelnen Einheiten und deren Nummerierung eindeutig festlegt.
Wichtige Praxispunkte:
- Der Aufteilungsplan besteht aus Grundrissen, Schnitten und Ansichten des gesamten Gebäudes, in denen jede Sondereigentumseinheit mit einer fortlaufenden Nummer gekennzeichnet ist – diese Nummer entspricht der Bezeichnung im Wohnungsgrundbuch.
- Er muss von der Bauaufsichtsbehörde mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 7 Abs. 4 WEG) versehen sein, die bestätigt, dass die einzelnen Einheiten baulich in sich abgeschlossen sind (eigener abschließbarer Zugang).
- Der Aufteilungsplan wird zusammen mit der Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingereicht und bildet die Grundlage für die Anlage der einzelnen Wohnungsgrundbücher.
- Für Makler ist der Abgleich zwischen tatsächlicher baulicher Situation und Aufteilungsplan wichtig: Nachträgliche bauliche Veränderungen (z. B. Grundrissänderungen, Umbau von Kellerräumen) ohne entsprechende Anpassung des Aufteilungsplans können rechtliche Unsicherheiten bei Sondereigentum und Nutzung verursachen ("Schwarzbau-Problematik" bei Sondereigentum).
- Der Aufteilungsplan zeigt auch die Zuordnung von Sondernutzungsrechten (z. B. Gartenflächen, Stellplätze), sofern diese zeichnerisch dargestellt und in der Teilungserklärung entsprechend beschrieben sind.
- Bei Unklarheiten über die genaue Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum (z. B. bei Terrassen, Balkonen) ist der Aufteilungsplan zusammen mit der Teilungserklärung die maßgebliche Auslegungsgrundlage.
Beispiel aus der Praxis
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung Nr. 7 in einem Mehrfamilienhaus prüft der Makler anhand des Aufteilungsplans, dass die im Exposé beworbene Loggia tatsächlich zur Einheit Nr. 7 gehört und nicht versehentlich als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen ist.
Rechtsgrundlage
- § 3 WEG – Begründung von Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag.
- § 7 Abs. 4 WEG – Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung als Voraussetzung der Anlegung von Wohnungsgrundbüchern.
- § 8 WEG – Begründung durch Teilung seitens des Eigentümers (Teilungserklärung).