Außenbereich
Auch: §35 BauGB · Bauen im Außenbereich
Der Außenbereich umfasst alle Flächen, die weder von einem Bebauungsplan erfasst noch Teil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (Innenbereich) sind – also im Wesentlichen die freie Landschaft. Er soll grundsätzlich von Bebauung freigehalten werden; Bauvorhaben sind hier nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen zulässig.
Ausführliche Erklärung
Das deutsche Bauplanungsrecht unterscheidet drei Zulässigkeitsregime für Bauvorhaben: den Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans (§ 30 BauGB), den unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) und den Außenbereich (§ 35 BauGB). Der Außenbereich genießt den stärksten Schutz vor Bebauung, da er der Land- und Forstwirtschaft, der Erholung und dem Landschaftsschutz vorbehalten bleiben soll.
Zulässigkeit im Außenbereich (§ 35 BauGB):
- Privilegierte Vorhaben (§ 35 Abs. 1 BauGB) sind im Außenbereich grundsätzlich zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die ausreichende Erschließung gesichert ist – dazu zählen insbesondere land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Vorhaben der öffentlichen Versorgung, Anlagen zur Nutzung von Wind- und Solarenergie sowie bestimmte gewerbliche Betriebe mit Standortbindung.
- Sonstige (nicht privilegierte) Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) – etwa ein "normales" Wohnhaus ohne landwirtschaftlichen Bezug – sind im Außenbereich nur zulässig, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen; in der Praxis werden solche Vorhaben regelmäßig abgelehnt.
- Öffentliche Belange, die entgegenstehen können, sind u. a. Darstellungen des Flächennutzungsplans, Landschaftsbild, Naturhaushalt, Splittersiedlungsgefahr und Erschließungskosten.
Sonderfälle mit erleichterter Zulässigkeit:
- Bestandsschutz für bereits vorhandene Gebäude, auch bei Erweiterung/Änderung in engen Grenzen (§ 35 Abs. 4 BauGB, z. B. Wiedererrichtung nach Brand, Nutzungsänderung landwirtschaftlicher Gebäude).
- Außenbereichssatzung (§ 35 Abs. 6 BauGB) kann für bestimmte Splittersiedlungen die Wohnnutzung erleichtern.
Praxisrelevanz für Makler: Grundstücke im Außenbereich sind für "normale" Bauvorhaben in der Regel nicht bebaubar – dies ist einer der häufigsten Fehlannahmen bei Kaufinteressenten ("Grünland kann ich ja bebauen"). Landwirtschaftliche Aussiedlerhöfe, ehemalige land- oder forstwirtschaftliche Gebäude sowie Grundstücke mit Bestandsgebäuden im Außenbereich erfordern besondere planungsrechtliche Prüfung vor Verkauf, insbesondere hinsichtlich zulässiger Nutzungsänderungen (z. B. Umwandlung eines Stalls in Wohnraum).
Beispiel aus der Praxis
Ein Kaufinteressent möchte auf einer landwirtschaftlichen Wiese am Ortsrand, die weder im Bebauungsplan noch im Innenbereich liegt, ein Einfamilienhaus errichten. Da es sich um ein "sonstiges Vorhaben" ohne Privilegierung handelt und der Flächennutzungsplan die Fläche als Landwirtschaftsfläche darstellt, wird der Bauantrag von der Bauaufsichtsbehörde in aller Regel abgelehnt.
Rechtsgrundlage
- § 35 BauGB – Zulässigkeit von Vorhaben im Außenbereich; unterscheidet privilegierte und sonstige Vorhaben sowie entgegenstehende öffentliche Belange.