Ausübungserklärung des Vorkaufsrechts
Auch: Vorkaufsrechtsausübung · Ausübungserklärung Mietervorkaufsrecht
Die Ausübungserklärung ist die rechtsverbindliche Erklärung eines Vorkaufsberechtigten – typischerweise eines Mieters mit gesetzlichem Vorkaufsrecht nach Umwandlung seiner Wohnung in Eigentumswohnungen –, dass er die Immobilie zu den mit dem Drittkäufer vereinbarten Bedingungen erwerben möchte. Mit ihrer Abgabe kommt der Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Vorkaufsberechtigtem zustande.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist dieser Vorgang vor allem beim Verkauf vermieteter Wohnungen relevant, die zuvor in Wohnungseigentum umgewandelt wurden.
Rechtlicher Ablauf:
- Verkauft der Vermieter eine bereits vermietete Wohnung nach Umwandlung erstmals an einen Dritten, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).
- Der Verkäufer muss den Mieter über den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrags informieren (Mitteilungspflicht).
- Ab Zugang dieser Mitteilung hat der Mieter zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht durch die Ausübungserklärung geltend zu machen (§ 469 Abs. 2 BGB).
- Wichtig für die Praxis: Die Ausübungserklärung selbst bedarf nicht der notariellen Form, auch wenn der Hauptvertrag (Grundstückskaufvertrag) beurkundungspflichtig ist – § 464 Abs. 1 Satz 2 BGB stellt dies klar.
- Mit Zugang der Erklärung kommt der Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Mieter mit dem Inhalt zustande, der zwischen Verkäufer und Drittkäufer vereinbart wurde (§ 464 Abs. 2 BGB) – der Drittkäufer geht leer aus, sein Kaufvertrag wird gegenstandslos bzw. bedingt unwirksam.
Praxisrelevanz für Makler:
- Beim Verkauf vermieteter, umgewandelter Eigentumswohnungen muss frühzeitig geklärt werden, ob ein Vorkaufsrecht besteht, um Zeitverzögerungen und Rückabwicklungsrisiken für den Zweitkäufer zu vermeiden.
- Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags mit dem Drittkäufer erfolgt trotzdem regulär; der Notar informiert typischerweise über das Vorkaufsrecht und den Fristenlauf.
- Übt der Mieter sein Recht nicht innerhalb der Frist aus, wird der Kaufvertrag mit dem Drittkäufer endgültig wirksam.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter wandelt ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen um und verkauft eine vermietete Einheit an einen Kapitalanleger für 280.000 Euro. Der Mieter erhält Kenntnis vom Vertragsinhalt und erklärt innerhalb der Zweimonatsfrist schriftlich gegenüber dem Verkäufer, dass er selbst zu denselben Bedingungen kaufen möchte. Damit kommt der Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Mieter zustande, der ursprüngliche Vertrag mit dem Kapitalanleger wird hinfällig.