Auszugsrecht
Auch: Altenteil · Altenteilsrecht · Leibgeding
Das Auszugsrecht (auch Altenteil oder Leibgeding genannt) ist ein Bündel von Wohn-, Nutzungs- und Versorgungsrechten, das sich der bisherige Eigentümer eines Hofes oder Hauses bei der Übergabe an die nächste Generation vorbehält – etwa Wohnrecht in einer bestimmten Wohnung, Pflege- und Verpflegungsleistungen oder Nutzungsrechte an Garten- oder Nebenflächen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist das Auszugsrecht vor allem bei landwirtschaftlichen Anwesen, Bauernhöfen und generationenübergreifenden Hofübergaben relevant, kommt aber auch bei privaten Immobilienübertragungen im Rahmen vorweggenommener Erbfolge vor.
Wesentliche Merkmale:
- Das Auszugsrecht ist rechtlich eine Kombination mehrerer Einzelrechte: typischerweise ein Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) an einer bestimmten Wohnung oder einem Altenteilerhaus, kombiniert mit Reallasten (§ 1105 BGB) für Versorgungsleistungen wie Pflege, Verpflegung, Heizung, Strom oder ein monatliches Taschengeld.
- Zur dinglichen Absicherung wird das Auszugsrecht in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und bindet damit auch einen späteren Erwerber des Anwesens – die Berechtigten sind somit auch gegenüber einem Zwangsversteigerungserwerber geschützt (je nach Rang).
- Bei Höfen im Sinne der Höfeordnung (Anwendungsbereich in einigen Bundesländern, insbesondere Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und Hamburg) ist das Altenteil eine traditionell verankerte Institution der Hofübergabe und wird regelmäßig im Rahmen des Übergabevertrags notariell geregelt.
- Für Makler bei der Verkehrswertermittlung wichtig: Ein eingetragenes Auszugsrecht mindert den Verkehrswert und die Beleihungsfähigkeit der Immobilie erheblich, da es sowohl Wohnraum als auch laufende Zahlungsverpflichtungen bindet – die Marktgängigkeit ist dadurch oft eingeschränkt.
- Erlischt das Auszugsrecht (z. B. durch Tod des Berechtigten), ist eine Löschungsbewilligung der Erben bzw. ein Nachweis (Sterbeurkunde) erforderlich, um die Eintragung im Grundbuch zu löschen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Landwirt übergibt seinen Hof im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge an seinen Sohn. Im Übergabevertrag wird ein Auszugsrecht vereinbart: Die Eltern behalten sich ein lebenslanges Wohnrecht im Altenteilerhaus sowie Anspruch auf Pflege und Verpflegung vor, beides dinglich in Abteilung II des Grundbuchs abgesichert. Verkauft der Sohn den Hof später, bleibt das Auszugsrecht der Eltern gegenüber dem neuen Eigentümer bestehen.
Rechtsgrundlage
- § 1093 BGB – Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit, häufig Kernbestandteil des Auszugsrechts.
- § 1105 BGB – Reallast zur Sicherung wiederkehrender Versorgungsleistungen (Pflege, Verpflegung, Naturalleistungen).
- Höfeordnung – regelt in einigen Bundesländern besondere Vorschriften zur Hofübergabe und zum Altenteil.