Automated Valuation Model

AVMs werden in Deutschland vor allem von Immobilienportalen (z. B. als "Preisatlas" oder "Marktpreisschätzung"), Banken zur schnellen Beleihungswerteinschätzung sowie von Maklersoftware zur ersten Wertindikation bei der Objektakquise eingesetzt. Grundlage sind große Datenbestände aus Kaufpreissammlungen, Angebotspreisen, Bodenrichtwerten, Mikrolage-Indizes und teils auch Satellitenbild- oder Energieausweisdaten, die per Regressionsmodell oder neuronalen Netzen mit dem Zielobjekt abgeglichen werden.

Wichtige Praxispunkte für den Makler:

• Kein Gutachten: Ein AVM-Wert ersetzt kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB / ImmoWertV und keine Begutachtung durch einen zertifizierten Sachverständigen. Er dient als grobe Orientierung, nicht als belastbare Grundlage für gerichtliche Auseinandersetzungen, Erbauseinandersetzungen oder Finanzamtszwecke.
• Genauigkeit stark objektabhängig: Bei standardisierten Wohnungen in dichten, datenreichen Märkten (z. B. Großstädte) sind AVM-Werte oft brauchbar; bei individuellen Objekten, Sonderimmobilien oder ländlichen Lagen mit wenig Vergleichsdaten können Abweichungen erheblich sein.
• Akquise-Tool: Makler nutzen AVM-Werte häufig als ersten Gesprächseinstieg bei der Objektakquise ("kostenlose Online-Bewertung"), verbunden mit der Empfehlung einer fundierten Vor-Ort-Bewertung.
• Transparenzpflicht: Wird ein AVM-Wert gegenüber Verkäufern oder Käufern kommuniziert, sollte der Makler klarstellen, dass es sich um eine automatisierte Schätzung und keine Wertermittlung nach anerkannten Verfahren (Vergleichswert-, Sachwert-, Ertragswertverfahren) handelt, um Haftungsrisiken wegen fehlerhafter Beratung zu vermeiden.

Ein Makler gibt bei der Akquise die Adresse einer Eigentumswohnung in ein AVM-Tool ein und erhält innerhalb weniger Sekunden eine Preisspanne von 320.000 bis 360.000 Euro als ersten Anhaltspunkt für das Akquisegespräch – die endgültige Preisempfehlung erfolgt aber erst nach einer Vor-Ort-Besichtigung und Anwendung des Vergleichswertverfahrens.