Bau- und Leistungsbeschreibung
Auch: Baubeschreibung · Leistungsbeschreibung
Die Bau- und Leistungsbeschreibung legt fest, was ein Bauunternehmer oder Bauträger für den vereinbarten Preis konkret errichtet – Bauweise, Ausstattung, Materialien, Umfang der Arbeiten und Fertigstellungstermin. Sie ist Grundlage und Auslegungsmaßstab für den Bauvertrag.
Ausführliche Erklärung
Bei Verbraucherbauverträgen ist der Unternehmer nach Art. 249 § 2 EGBGB verpflichtet, dem Verbraucher vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung mit Mindestinhalten zur Verfügung zu stellen: allgemeine Beschreibung des Gebäudes, Bauweise, Art und Umfang der Leistungen, gegebenenfalls Angaben zu Energie-, Brand- und Schallschutzstandards sowie zur Ausstattung von Sanitär-, Elektro- und Außenanlagen. Zwingend enthalten sein muss zudem eine verbindliche Angabe zum Fertigstellungstermin bzw., falls der Baubeginn noch nicht feststeht, zur Bauzeit.
Bei Generalunternehmer- und Generalübernehmerverträgen (etwa bei schlüsselfertigen Bauvorhaben) übernimmt die Leistungsbeschreibung dieselbe Funktion außerhalb reiner Verbraucherbauverträge: Sie definiert Leistungsumfang, Ausführungsqualität und Abgrenzung zu Sonderwünschen oder Bauherreneigenleistungen. Im gewerblichen und öffentlichen Bereich orientiert sich die Leistungsbeschreibung häufig an den Vorgaben der VOB/A.
Für Makler und Käufer ist die Bau- und Leistungsbeschreibung besonders bei Neubau- und Bauträgerobjekten wichtig, weil Exposé-Angaben ("hochwertige Ausstattung") allein rechtlich nicht bindend sind – maßgeblich ist, was in diesem Dokument konkret zugesichert wird. Abweichungen zwischen Werbematerial und Baubeschreibung gehen im Zweifel zulasten des Unternehmers.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger bietet Reihenhäuser "schlüsselfertig, hochwertig ausgestattet" an. In der Baubeschreibung ist festgelegt: Fußbodenheizung, Dreifachverglasung, Fliesenbeläge im Wert von 40 Euro/m² sowie ein verbindlicher Fertigstellungstermin. Verlangt der Käufer später höherwertige Fliesen, handelt es sich um eine Sonderwunschleistung, die gesondert zu vergüten ist – die Baubeschreibung bleibt Maßstab für die Grundleistung.
Rechtsgrundlage
- Art. 249 § 2 EGBGB – Mindestinhalt der Baubeschreibung bei Verbraucherbauverträgen, einschließlich verbindlicher Angaben zur Bauzeit.
- Ergänzend Art. 249 § 1 EGBGB zur rechtzeitigen Vorlage vor Vertragsschluss.