Baugrundrisiko
Auch: Baugrundgefahr
Das Baugrundrisiko bezeichnet das unvermeidbare Restrisiko unvorhergesehener Baugrund- oder Grundwasserverhältnisse, die zu Bauschäden oder Bauverzögerungen führen können, obwohl der Baugrund nach den Regeln der Technik zuvor untersucht wurde. Es wird im Bauvertragsrecht grundsätzlich dem Bauherrn als Besteller zugewiesen, wobei die Rechtsprechung diese pauschale Zuordnung im Einzelfall relativiert.
Ausführliche Erklärung
Bei jedem Bauvorhaben stellt der Baugrund die tatsächliche Grundlage der Bauausführung dar – vergleichbar einem vom Besteller gelieferten Baustoff. Nach der Rechtsprechung ist der Bauherr (Besteller) grundsätzlich derjenige, der den Baugrund „liefert" und damit zunächst das Risiko trägt, wenn sich die tatsächlichen Bodenverhältnisse anders darstellen als erwartet – etwa durch unerwartet hohen Grundwasserstand, unzureichende Tragfähigkeit oder verborgene Altlasten. Rechtlich lässt sich dies unter anderem mit dem Rechtsgedanken des § 645 BGB begründen, wonach der Unternehmer bei Schäden, die auf vom Besteller gelieferten Stoffen oder erteilten Anweisungen beruhen, ohne eigenes Verschulden dennoch seine Vergütung für die bereits erbrachte Leistung verlangen kann.
Diese pauschale Zuordnung des Risikos an den Bauherrn ist jedoch nicht absolut: Der Bundesgerichtshof hat wiederholt klargestellt, dass die konkrete Risikoverteilung vom Vertragsinhalt abhängt – insbesondere davon, wie der Baugrund im Vertrag oder Leistungsverzeichnis beschrieben wurde, welche Erkundungs- und Prüfpflichten dem Unternehmer oblagen und ob dieser trotz erkennbarer Bedenken keine Anzeige gemacht hat (Bedenkenhinweispflicht nach VOB/B). Ein Unternehmer, der ihm bekannte oder erkennbare Risiken des Baugrunds nicht anzeigt, kann sich später nicht ohne Weiteres auf das Baugrundrisiko des Bauherrn berufen.
Für Bauherren und Projektentwickler folgt daraus die praktische Konsequenz, vor Vertragsschluss ein aussagekräftiges Baugrundgutachten einzuholen und dieses zum Vertragsbestandteil zu machen, um Streitigkeiten über die Risikoverteilung zu vermeiden und die Kalkulationsgrundlage für alle Beteiligten transparent zu machen.
Beispiel aus der Praxis
Bei den Aushubarbeiten für ein Mehrfamilienhaus stößt die Baufirma auf einen unerwartet hohen Grundwasserstand, der zusätzliche Abdichtungsmaßnahmen erfordert. Da der Bauherr kein Baugrundgutachten in Auftrag gegeben und dies auch nicht vertraglich vom Unternehmer verlangt hatte, muss er die dadurch entstehenden Mehrkosten grundsätzlich selbst tragen.
Rechtsgrundlage
- § 645 BGB – Verantwortlichkeit des Bestellers bei vom ihm gelieferten Stoffen oder erteilten Anweisungen, Grundlage der Zuordnung des Baugrundrisikos zum Bauherrn.
- Ergänzend: Regelungen der VOB/B (insbesondere zur Bedenkenhinweispflicht) sowie ständige BGH-Rechtsprechung zur einzelfallbezogenen Risikoverteilung.