Baulandumlegung
Auch: Umlegung · Bodenordnungsverfahren
Die Baulandumlegung ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren, mit dem eine Gemeinde ungünstig geschnittene oder unbebaubare Grundstücke in einem festgelegten Gebiet neu ordnet, damit daraus für die Bebauung geeignete, nach Lage und Größe zweckmäßige Grundstücke entstehen. Die Eigentumsverhältnisse werden dabei entsprechend dem Wertanteil der Eigentümer neu zugeordnet.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist die Umlegung vor allem bei der Vermarktung von Neubaugebieten und Grundstücken in Entwicklungsgebieten relevant, da sie den rechtlichen Übergang von "Rohbauland" zu bebaubarem, im Grundbuch eingetragenem Bauland markiert.
Ablauf und Merkmale:
- Die Gemeinde beschließt die Umlegung durch Satzung (Umlegungsbeschluss) für ein bestimmtes Gebiet, meist im Zusammenhang mit einem neuen Bebauungsplan.
- Alle Grundstücke im Umlegungsgebiet werden in eine "Umlegungsmasse" eingebracht; danach erfolgt die Neuverteilung so, dass jeder Eigentümer wertmäßig einen seinem Alteigentum entsprechenden Anteil an baureifem Land zurückerhält (§ 57 BauGB: Sollanspruch).
- Ein Teil der Fläche wird für öffentliche Zwecke (Straßen, Grünflächen, Gemeinbedarf) abgezogen – dies ist der wesentliche Unterschied zur bloßen Grundstücksteilung.
- Man unterscheidet die amtliche Umlegung (hoheitliches Verfahren nach BauGB, ggf. auch gegen den Willen einzelner Eigentümer) von der freiwilligen Umlegung (vertragliche Einigung aller Beteiligten, schneller und flexibler).
- Nach Abschluss wird die neue Grundstücksordnung im Grundbuch und Kataster nachvollzogen; die neuen Grundstücke sind ab diesem Zeitpunkt eigenständig handelbar.
Für Makler ist wichtig zu wissen: Solange ein Umlegungsverfahren läuft (Sperrvermerk im Grundbuch möglich), sind Verfügungen über die betroffenen Grundstücke eingeschränkt oder genehmigungspflichtig (§ 51 BauGB). Beim Verkauf von Grundstücken in Neubaugebieten sollte daher immer geprüft werden, ob die Umlegung bereits abgeschlossen ist.
Beispiel aus der Praxis
Eine Gemeinde beschließt für ein neues Wohngebiet eine Umlegung, da die bestehenden landwirtschaftlichen Flurstücke lang und schmal geschnitten sind und keine sinnvolle Bebauung zulassen. Nach dem Umlegungsverfahren erhalten die ursprünglichen Eigentümer wertgleiche, rechteckige Bauparzellen zurück; ein Teil der Fläche wurde für die Erschließungsstraße und einen Spielplatz abgetreten.
Rechtsgrundlage
- §§ 45-79 BauGB – amtliches Umlegungsverfahren (Zuständigkeit, Umlegungsausschuss, Verfahren, Sollanspruch, Umlegungsplan).
- §§ 80-84 BauGB – vereinfachte Umlegung für kleinere Grenzregelungen.