Baunebenkosten
Baunebenkosten sind alle Kosten der Gebäudeerrichtung, die nicht unmittelbar den eigentlichen Bauleistungen zuzurechnen sind – etwa Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen, Baugenehmigungen, Gutachten, Finanzierung während der Bauzeit und Versicherungen. Sie fließen im Sachwertverfahren als Teil des Herstellungswerts in die Immobilienbewertung ein.
Ausführliche Erklärung
Für Makler sind Baunebenkosten vor allem relevant, um Bauträger- und Neubaupreise realistisch einzuordnen und im Sachwertverfahren nachvollziehbare Werte zu erklären.
- Typische Bestandteile: Zu den Baunebenkosten zählen unter anderem Architekten- und Ingenieurhonorare (nach HOAI), Kosten für Baugenehmigungsverfahren, Vermessungskosten, Bodengutachten, Bauzeitzinsen, Baustelleneinrichtung, Bauherren-Haftpflichtversicherung sowie sonstige Nebenleistungen wie Prüfstatik oder Energieberatung.
- Größenordnung: In der Praxis werden Baunebenkosten häufig mit rund 15–20 % der reinen Bauwerkskosten (Herstellungskosten) veranschlagt, wobei die Normalherstellungskosten der Sachwertrichtlinie bereits pauschalierte Baunebenkostenanteile enthalten.
- Bedeutung im Sachwertverfahren: Die in der ImmoWertV-Anlage verwendeten Normalherstellungskosten (NHK) beziehen die üblichen Baunebenkosten bereits mit ein, sodass sie bei Anwendung dieser Tabellenwerte nicht gesondert hinzugerechnet werden müssen. Bei einer detaillierten, einzelfallbezogenen Kostenermittlung (z. B. bei Neubauprojekten oder Bauträgerkalkulationen) werden Baunebenkosten hingegen explizit als eigener Kostenblock ausgewiesen.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Beratung von Bauherren oder beim Verkauf von Neubauprojekten sollte der Makler wissen, dass der reine "Baupreis" nicht die Gesamtkosten eines Bauvorhabens widerspiegelt – Baunebenkosten sind ein erheblicher, oft unterschätzter Kostenblock, der bei der Finanzierungsplanung von Käufern berücksichtigt werden muss.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauherr kalkuliert für sein Einfamilienhaus reine Bauwerkskosten von 350.000 Euro. Zusätzlich fallen Baunebenkosten von rund 18 % (63.000 Euro) für Architekt, Baugenehmigung, Vermessung und Bauzeitfinanzierung an, sodass sich die Gesamtherstellungskosten auf 413.000 Euro belaufen.
Rechtsgrundlage
- ImmoWertV Anlage 4 – Enthält die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010, zu § 12 Absatz 5 Satz 3 ImmoWertV) mit integrierten, pauschalierten Baunebenkostenanteilen.
- Sachwertrichtlinie – Enthält ergänzend die Normalherstellungskosten (NHK) mit integrierten Baunebenkostenanteilen.