Baumängel- und Bauschädenabzug
Auch: Mängelabzug · Bauschadensabzug
Der Baumängel- und Bauschädenabzug ist ein Korrekturposten in der Wertermittlung, mit dem konkrete bauliche Mängel (Planungs- oder Ausführungsfehler) oder Schäden (Substanzverschlechterung, z. B. durch Feuchtigkeit oder Alterung) wertmindernd berücksichtigt werden.
Ausführliche Erklärung
Bei der Ermittlung des Verkehrswerts – insbesondere im Sachwertverfahren – wird zunächst ein vorläufiger Sachwert aus Bodenwert, Gebäudesachwert und Außenanlagenwert gebildet. Dieser Wert unterstellt ein Gebäude in "normalem", altersgerechtem Zustand ohne besondere Mängel. Liegen jedoch konkrete Baumängel oder Bauschäden vor, ist ein gesonderter Abzug vorzunehmen, der über die im Gebäudesachwert bereits pauschal berücksichtigte Alterswertminderung hinausgeht.
Unterschieden werden dabei:
- Baumängel: Fehler in Planung oder Bauausführung, die von Anfang an bestehen (z. B. fehlerhafte Abdichtung, unzureichende statische Bemessung, Wärmebrücken).
- Bauschäden: Im Laufe der Nutzung entstandene Substanzverschlechterungen (z. B. Feuchtigkeitsschäden, Rissbildung, Schädlingsbefall, Schimmel, Korrosion an tragenden Teilen).
Die Bewertung erfolgt in der Regel durch Ermittlung der (fiktiven) Beseitigungskosten der Mängel/Schäden, die dann vom vorläufigen Sachwert abgezogen werden. Alternativ kann bei gravierenden Schäden eine Verkürzung der Restnutzungsdauer angesetzt werden, wenn die wirtschaftliche Lebensdauer des Gebäudes dadurch erheblich reduziert wird.
Praxisrelevanz für den Makler:
- Bei der Objektaufnahme sollten erkennbare Mängel (Feuchtigkeitsflecken, Risse, Schimmel) dokumentiert und im Exposé bzw. gegenüber Kaufinteressenten transparent kommuniziert werden – Verschweigen erkennbarer Mängel kann zu Gewährleistungsansprüchen und Reputationsschäden führen.
- Der Makler sollte bei Verdacht auf gravierende Mängel zur Einholung eines Bausachverständigengutachtens raten, um Preisverhandlungen auf sachlicher Grundlage zu führen.
- Ein nicht offengelegter erheblicher Mängelabzug kann nach Verkauf zu Anfechtungen wegen arglistiger Täuschung führen (§ 123 BGB), auch wenn der Makler selbst i. d. R. nicht Vertragspartei ist.
Beispiel aus der Praxis
Bei der Begutachtung eines Einfamilienhauses (vorläufiger Sachwert 320.000 €) stellt der Sachverständige einen erheblichen Feuchtigkeitsschaden im Keller sowie mangelhafte Dachabdichtung fest. Die Beseitigungskosten werden auf 25.000 € geschätzt und als Baumängel- und Bauschädenabzug vom vorläufigen Sachwert abgezogen, sodass sich ein bereinigter Sachwert von 295.000 € ergibt.
Rechtsgrundlage
- ImmoWertV – Regelt die Wertermittlungsverfahren, in denen wertmindernde Umstände wie Baumängel und Bauschäden zu berücksichtigen sind.
- Sachwertrichtlinie (SW-RL) – Enthält methodische Hinweise zur Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale einschließlich Mängeln und Schäden.
- Keine eigenständige gesetzliche Definition; die konkrete Bewertung erfolgt nach Sachverständigenpraxis (i. d. R. anhand von Instandsetzungskosten).