Marktanpassungsfaktor
Auch: Sachwertfaktor
Der Marktanpassungsfaktor (auch Sachwertfaktor genannt) ist eine Kennzahl, mit der ein vorläufig ermittelter Sachwert mit dem tatsächlichen Marktgeschehen abgeglichen wird. Ein Faktor über 1 bedeutet, dass am Markt mehr gezahlt wird als der reine Sachwert ausweist; ein Faktor unter 1 bedeutet das Gegenteil.
Ausführliche Erklärung
Der Marktanpassungsfaktor wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen (Kaufpreissammlung) im Verhältnis zu den jeweils vorläufigen Sachwerten der verkauften Objekte statistisch abgeleitet und regelmäßig veröffentlicht (häufig differenziert nach Gebäudeart, Baujahresklasse und Region).
Für die Maklerpraxis wichtig:
- Liegt der Faktor bei 1,0, entsprechen sich Sachwert und Marktpreis im Durchschnitt.
- Liegt er über 1, übersteigt die Nachfrage das Angebot in der jeweiligen Lage bzw. Objektklasse deutlich – typisch für gefragte Ballungsräume und Speckgürtel.
- Liegt er unter 1, wird am Markt weniger gezahlt als der Sachwert rechnerisch ergibt – typisch für strukturschwache Regionen mit Angebotsüberhang.
- Der Faktor ist objektabhängig und regional sehr unterschiedlich; pauschale bundesweite Werte gibt es nicht.
- Fehlt ein vom Gutachterausschuss veröffentlichter Faktor für die konkrete Objektart oder Region, muss der Gutachter einen sachgerecht abgeleiteten oder geschätzten Faktor begründen.
- Der Faktor ist ein zentraler Streitpunkt bei Gutachten, weil er den Endwert erheblich verändern kann – Maklern begegnet das Thema häufig bei Verkehrswertdiskussionen mit Erben oder Banken.
Beispiel aus der Praxis
Der Gutachterausschuss einer Großstadt weist für freistehende Einfamilienhäuser mit Baujahr 1990–2000 einen Marktanpassungsfaktor von 1,25 aus. Ein Gutachter ermittelt für ein entsprechendes Haus einen vorläufigen Sachwert von 320.000 Euro. Nach Anwendung des Faktors ergibt sich ein marktangepasster Sachwert von 400.000 Euro.
Rechtsgrundlage
- § 21 ImmoWertV – Regelt die Sachwertfaktoren als Verhältnis des vorläufigen marktangepassten Sachwerts zum vorläufigen Sachwert, abgeleitet aus Kaufpreisen durch die Gutachterausschüsse; § 39 ImmoWertV regelt ergänzend die objektspezifische Anpassung des Sachwertfaktors.