Marktanpassung
Auch: Marktanpassungsmaßnahme
Die Marktanpassung ist der Schritt in der Immobilienbewertung, mit dem ein zunächst rechnerisch ermittelter vorläufiger Wert (etwa der Sachwert) an das tatsächliche Marktgeschehen angeglichen wird. Sie sorgt dafür, dass am Ende ein realistischer, marktkonformer Wert steht statt eines rein theoretischen Rechenergebnisses.
Ausführliche Erklärung
Im Sachwertverfahren nach der ImmoWertV wird zunächst ein vorläufiger Sachwert aus Bodenwert und Gebäudesachwert (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung) errechnet. Dieser rein kostenorientierte Wert spiegelt aber nicht zwangsläufig wider, was am Markt tatsächlich gezahlt wird – Angebot und Nachfrage, Lagepräferenzen oder Marktzyklen bleiben unberücksichtigt. Deshalb schreibt § 35 Abs. 3 ImmoWertV vor, den vorläufigen Sachwert mittels eines Sachwertfaktors (der nach § 21 ImmoWertV von den Gutachterausschüssen ermittelt wird) an die Marktverhältnisse anzupassen.
Für den Makler ist die Marktanpassung in mehrfacher Hinsicht praxisrelevant:
- Sie erklärt, warum zwei baugleiche Gebäude in unterschiedlichen Lagen trotz identischer Herstellungskosten sehr unterschiedliche Marktwerte erzielen können.
- Sie ist der Grund, warum Gutachterausschüsse regelmäßig Sachwertfaktoren aus tatsächlichen Kaufpreissammlungen ableiten und veröffentlichen.
- Ohne Marktanpassung würde insbesondere in gefragten Lagen der Sachwert regelmäßig deutlich unter dem tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis liegen – ein häufiger Streitpunkt bei Finanzierungs- oder Erbfallgutachten, wenn Laien den "reinen" Sachwert mit dem Marktwert verwechseln.
- Die Anpassung erfolgt nicht additiv, sondern multiplikativ: vorläufiger Sachwert × Marktanpassungsfaktor = marktangepasster Sachwert (= Verkehrswert im Sachwertverfahren).
Auch im Vergleichswertverfahren und im Ertragswertverfahren gibt es vergleichbare Anpassungsschritte (z. B. Liegenschaftszinssatz, Vergleichsfaktoren), die im weiteren Sinne ebenfalls der Marktanpassung dienen.
Beispiel aus der Praxis
Ein freistehendes Einfamilienhaus hat nach Sachwertverfahren einen vorläufigen Sachwert von 380.000 Euro (Bodenwert plus Gebäudesachwert). Der örtliche Gutachterausschuss weist für vergleichbare Objekte in dieser Gemeinde einen Marktanpassungsfaktor von 1,15 aus, da die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Der marktangepasste Sachwert beträgt somit 380.000 Euro × 1,15 = 437.000 Euro.
Rechtsgrundlage
- § 7 ImmoWertV – Grundsatz, dass die allgemeinen Wertverhältnisse am Markt (u. a. über Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren) zu berücksichtigen sind; subsidiär auch über marktübliche Zu- oder Abschläge.
- § 21 ImmoWertV – Definiert die Sachwertfaktoren und regelt ihre Ableitung durch die Gutachterausschüsse.
- § 35 Abs. 3 ImmoWertV – Regelt ausdrücklich die Marktanpassung im Sachwertverfahren durch Multiplikation des vorläufigen Sachwerts mit dem Sachwertfaktor.