Bearbeitungsgebühr

Bis vor einigen Jahren erhoben viele Banken bei Immobilien- und Verbraucherdarlehen eine gesonderte Bearbeitungsgebühr von häufig 1-3 % der Darlehenssumme, zusätzlich zum vereinbarten Zinssatz. Der Bundesgerichtshof hat dieser Praxis mit mehreren Grundsatzurteilen (u. a. XI ZR 405/12 und XI ZR 170/13, beide 2014) einen Riegel vorgeschoben: Laufzeitunabhängige Bearbeitungsentgelte in Allgemeinen Geschäftsbedingungen benachteiligen Verbraucher unangemessen (§ 307 BGB), weil die Kreditbearbeitung eine Nebenleistung im eigenen Interesse der Bank ist, für die kein gesondertes Entgelt verlangt werden darf – sie ist über den Zins abzugelten.

Für die Maklerpraxis wichtig:

• Rückforderung bei Altverträgen: Kunden, die vor den BGH-Urteilen eine Bearbeitungsgebühr gezahlt haben, konnten diese innerhalb der Verjährungsfristen zurückfordern; dieses Thema taucht bei Bestandsimmobilien mit Altfinanzierung gelegentlich noch auf.
• Heutige Praxis: Banken kalkulieren die Kosten der Kreditbearbeitung heute in den Effektivzins bzw. in andere zulässige Entgelte (z. B. Bereitstellungszins, Schätzkosten, Grundschuldbestellungskosten) ein.
• Abgrenzung zu zulässigen Kosten: Nicht jede Gebühr rund um die Finanzierung ist unzulässig – Kosten für die Grundschuldbestellung, das Notar- und Grundbuchverfahren oder externe Wertgutachten dürfen weiterhin gesondert berechnet werden, da es sich nicht um bloße Verwaltungstätigkeit der Bank handelt.
• Vergleichbarkeit von Angeboten: Makler sollten Kunden darauf hinweisen, stets den Effektivzins (der alle Kosten einpreist) statt nur den Sollzins zu vergleichen, um versteckte Kostenbestandteile zu erkennen.

Eine Bank hatte 2011 bei einem Baudarlehen über 200.000 Euro eine Bearbeitungsgebühr von 2 % (4.000 Euro) berechnet. Nach den BGH-Urteilen von 2014 konnte die Kundin diese Gebühr zurückfordern, da die Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam war und ihr Anspruch noch nicht verjährt war.