Befristeter Mietvertrag

Rechtsgrundlage ist § 575 BGB. Danach kann ein Mietverhältnis über Wohnraum wirksam auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen der folgenden Gründe mitteilt:

• Der Vermieter beabsichtigt, nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts zu nutzen (Eigenbedarf).
• Der Vermieter beabsichtigt, in zulässiger Weise die Räume zu beseitigen, wesentlich zu verändern oder so wesentlich instand zu setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden (Abriss oder Umbau).
• Der Vermieter beabsichtigt, die Räume einem zur Dienstleistung Verpflichteten zu überlassen (Werkmietwohnung, etwa für Betriebsangehörige).

Fehlt eine solche schriftliche Angabe des Befristungsgrundes bei Vertragsschluss oder liegt kein anerkannter Grund vor, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen – die Befristung ist dann unwirksam, der übrige Vertrag bleibt aber bestehen. Der Mieter kann frühestens vier Monate vor Ablauf der vereinbarten Zeit vom Vermieter verlangen, dass dieser innerhalb eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Entfällt der Grund erst nach Vertragsschluss oder besteht er zu einem späteren Zeitpunkt fort, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen.

Zu unterscheiden vom befristeten Wohnraummietvertrag ist der Zeitmietvertrag über Gewerberäume: Hier gilt § 575 BGB nicht, sodass Befristungen ohne besonderen Sachgrund grundsätzlich frei vereinbart werden können. Bei Wohnraum dagegen soll die Vorschrift den strengen Kündigungsschutz des unbefristeten Mietverhältnisses vor Umgehung schützen, weshalb die Anforderungen an Form und Inhalt der Befristungsmitteilung von der Rechtsprechung eng ausgelegt werden.

Für Makler ist bei der Vermittlung befristeter Wohnraummietverträge besondere Sorgfalt geboten: Ein pauschal oder unzureichend begründeter Zeitmietvertrag führt regelmäßig dazu, dass der Vertrag entgegen der Absicht des Vermieters als unbefristet gilt.

Ein Vermieter vermietet seine Wohnung für drei Jahre befristet, weil er nach Ablauf dieser Zeit selbst einziehen möchte. Er teilt dem Mieter den Eigenbedarfsgrund bereits im schriftlichen Mietvertrag mit. Vier Monate vor Vertragsende fragt der Mieter beim Vermieter nach, ob der Eigenbedarf noch besteht – bestätigt der Vermieter dies, endet das Mietverhältnis wie vereinbart ohne gesonderte Kündigung.