Bewertung (Erbschaftsteuer)
Auch: Bedarfsbewertung · Grundbesitzbewertung Erbschaftsteuer
Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird der Wert einer geerbten oder geschenkten Immobilie in einem eigenständigen Verfahren – der sogenannten Bedarfsbewertung – gesondert festgestellt, das sich an den Grundsätzen der Verkehrswertermittlung orientiert.
Ausführliche Erklärung
Anders als bei einem freien Verkauf, bei dem sich der Preis am Markt bildet, muss für die Erbschaft- und Schenkungsteuer der Wert einer Immobilie förmlich durch das zuständige Finanzamt festgestellt werden – und zwar erst dann, wenn er tatsächlich für die Besteuerung benötigt wird (daher „Bedarfsbewertung"). Grundlage ist das Bewertungsgesetz (BewG), das für bebaute Grundstücke je nach Grundstücksart eines der drei klassischen Wertermittlungsverfahren vorschreibt:
- Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn geeignete Vergleichspreise oder -faktoren der Gutachterausschüsse vorliegen.
- Ertragswertverfahren für vermietete Mehrfamilienhäuser sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke.
- Sachwertverfahren für sonstige bebaute Grundstücke, insbesondere selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ohne ausreichende Vergleichsdaten.
Ziel der Bedarfsbewertung ist es, sich dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie anzunähern; das Ergebnis liegt jedoch häufig unter dem tatsächlich erzielbaren Marktpreis, da die gesetzlich vorgegebenen, typisierenden Berechnungsparameter (z. B. pauschale Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssätze) nicht jeden Einzelfall exakt abbilden. Ist der Steuerpflichtige der Auffassung, der so ermittelte Wert liege über dem tatsächlichen Verkehrswert, kann er einen niedrigeren Wert nachweisen, in der Regel durch ein Gutachten eines Sachverständigen oder einen zeitnah erzielten Verkaufspreis.
Für Makler ist dieses Bewertungsverfahren relevant, weil Erben und Beschenkte häufig eine marktnahe Einschätzung zum Vergleich mit dem vom Finanzamt festgestellten Wert benötigen – etwa um zu entscheiden, ob sich ein Gegennachweis lohnt.
Beispiel aus der Praxis
Eine Erbin erhält vom Finanzamt einen Feststellungsbescheid, der ihr geerbtes Einfamilienhaus im Sachwertverfahren mit 420.000 Euro bewertet. Sie beauftragt einen Gutachter, der anhand aktueller Vergleichsverkäufe einen niedrigeren Verkehrswert von 380.000 Euro nachweist – dieser niedrigere Wert wird der Erbschaftsteuer zugrunde gelegt.
Rechtsgrundlage
- § 157 BewG – Grundsatz der gesonderten Feststellung von Grundbesitzwerten für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer.
- § 182 BewG – Ordnet bebaute Grundstücke je nach Art dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zu.