Immobilienerbschaft

Mit dem Tod des Erblassers geht dessen gesamtes Vermögen – einschließlich Immobilien – automatisch und als Ganzes auf den oder die Erben über; ein gesonderter Übertragungsakt wie beim Immobilienkauf ist dafür nicht erforderlich. Anders als beim Verkauf wechselt das Eigentum unmittelbar mit dem Erbfall, das Grundbuch wird erst nachträglich berichtigt. Gibt es mehrere Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft, die zunächst gemeinschaftlich über die geerbte Immobilie verfügt und sich einig werden muss, ob das Objekt gehalten, vermietet, verkauft oder unter den Erben real geteilt wird.

Für Makler ist die Immobilienerbschaft ein wiederkehrender Praxisfall: Häufig sind mehrere Erben unterschiedlicher Interessenlage beteiligt (einer möchte selbst einziehen, ein anderer verkaufen), sodass der Makler als neutraler Vermittler und Werteinschätzer gefragt ist. Auch die energetische und bauliche Situation älterer geerbter Objekte spielt regelmäßig eine Rolle bei der Vermarktung.

Steuerlich löst der Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft grundsätzlich Erbschaftsteuer aus, sofern der Wert des Erbes den persönlichen Freibetrag des jeweiligen Erben übersteigt. Der Wert der Immobilie wird dafür nach den Regeln des Bewertungsgesetzes gesondert festgestellt. Wichtige Vergünstigungen können die Steuerlast mindern oder ganz entfallen lassen: Nutzt der Ehegatte oder ein Kind das geerbte Familienheim mindestens zehn Jahre selbst, bleibt der Erwerb unter bestimmten Voraussetzungen vollständig steuerfrei; vermietete Wohnimmobilien werden nur mit einem Teil ihres Werts angesetzt.

Nach dem Tod ihres Vaters erben zwei Geschwister gemeinsam dessen Einfamilienhaus und bilden dadurch eine Erbengemeinschaft. Da keiner der beiden selbst einziehen möchte, beauftragen sie gemeinsam einen Makler mit dem Verkauf. Der Verkaufserlös wird nach der im Testament festgelegten Erbquote zwischen den Geschwistern aufgeteilt.