Bildkennzeichnungspflicht
Auch: Visualisierungshinweis · Kennzeichnungspflicht bearbeiteter Bilder
Eine eigenständige gesetzliche Bildkennzeichnungspflicht existiert in Deutschland (Stand 2026) nicht. Aus dem allgemeinen wettbewerbsrechtlichen Irreführungsverbot ergibt sich aber die Obliegenheit, digital verändertes Bildmaterial – etwa virtuell möblierte oder retuschierte Fotos – im Inserat erkennbar zu kennzeichnen, damit Interessenten nicht über den tatsächlichen Zustand der Immobilie getäuscht werden.
Ausführliche Erklärung
Anders als bei Werbung mit Personenbildern (dort diskutiert unter dem Stichwort "Sternchen-Regelung" für retuschierte Models) gibt es für Immobilienfotos keine spezialgesetzliche Kennzeichnungspflicht. Die Praxis hat sich dennoch als Marktstandard etabliert, weil unmarkierte Bearbeitungen ein erhebliches Abmahn- und Reputationsrisiko bergen:
- Virtuelles Möblieren (siehe Digitales Möblieren) leerer Räume muss eindeutig als "Einrichtungsvorschlag", "virtuell möbliert" oder vergleichbar gekennzeichnet werden, da sonst der Eindruck einer real vorhandenen Einrichtung entstehen kann.
- Retuschierte Mängel (Risse, Feuchtigkeitsflecken, Abnutzungsspuren) dürfen grundsätzlich nicht kaschiert werden – unabhängig von einer Kennzeichnung ist das Verschweigen relevanter Mängel unzulässig und kann sogar zur arglistigen Täuschung im Sinne des § 123 BGB führen.
- Digitales Home Staging (siehe Redesign (Home Staging), Staging-Kennzeichnungspflicht) – also die virtuelle Neugestaltung von Räumen (neue Böden, Wandfarben) – ist zulässig, solange die Immobilie in ihren baulichen Grundzügen korrekt dargestellt bleibt und die Bearbeitung erkennbar gemacht wird.
- Übliche Kennzeichnungsformulierungen: "Virtuell möbliert", "Symbolbild", "Visualisierung", "Beispielhafte Einrichtung" – diese Hinweise sollten direkt am Bild oder in unmittelbarer Nähe im Exposé platziert werden, nicht nur im Kleingedruckten.
Für den Makler ist die konsequente Kennzeichnung bearbeiteter Bilder somit vor allem ein Instrument zur Haftungs- und Abmahnvermeidung sowie zum Erhalt der eigenen Glaubwürdigkeit gegenüber Interessenten, die beim Besichtigungstermin den realen Zustand erleben.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler lässt eine leerstehende Wohnung virtuell möblieren, um sie im Exposé ansprechender zu präsentieren. Er versieht jedes bearbeitete Bild mit dem sichtbaren Hinweis "Virtuell möbliert – Beispieleinrichtung" direkt im Bild, sodass Interessenten den Unterschied zum unmöblierten Originalzustand vor der Besichtigung klar erkennen können.
Rechtsgrundlage
- § 5 UWG – Verbot irreführender geschäftlicher Handlungen; anwendbar, wenn bearbeitete Bilder einen falschen Eindruck vom Objekt erwecken.
- § 5a UWG – Verbot des Vorenthaltens wesentlicher Informationen; relevant, wenn die Bearbeitung nicht erkennbar gemacht wird.