Bruttoanfangsrendite
Auch: BAR · GIY · Gross Initial Yield
Die Bruttoanfangsrendite (BAR, englisch Gross Initial Yield, GIY) setzt die zum Ankaufszeitpunkt vertraglich vereinbarte Jahresrohmiete einer Immobilie ins Verhältnis zum Kaufpreis, ohne Abzug von Bewirtschaftungs- oder Erwerbsnebenkosten. Sie ist die in der gewerblichen Immobilienwirtschaft gebräuchlichste erste Vergleichskennzahl.
Ausführliche Erklärung
Berechnung: Bruttoanfangsrendite = Jahresrohmiete (Ist-Miete zum Ankaufszeitpunkt) ÷ Kaufpreis × 100
Wichtige Praxispunkte:
- Marktstandard bei Gewerbeimmobilien: Bei Transaktionen von Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien ist die Bruttoanfangsrendite die zentrale, marktweit veröffentlichte Vergleichskennzahl (z. B. „Spitzenrendite" für erstklassige Objekte in Top-Lagen).
- Keine Kostenberücksichtigung: Da Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlagefähige Nebenkosten) unberücksichtigt bleiben, überzeichnet die BAR die tatsächliche Nettorendite – für eine realistische Einschätzung ist stets zusätzlich die Nettoanfangsrendite heranzuziehen.
- Abgrenzung Kaufpreis: Je nach Marktkonvention wird der reine Kaufpreis oder der Kaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision) als Bezugsgröße verwendet – dies sollte bei Vergleichen stets transparent gemacht werden.
- Zinsabhängigkeit: Bruttoanfangsrenditen bewegen sich in der Regel invers zum allgemeinen Preisniveau: Sinkende geforderte Renditen (Yield Compression) bedeuten steigende Kaufpreise bei gleichbleibender Miete, und umgekehrt.
- Vergleichsgröße Kaufpreisfaktor: Der Kehrwert der Bruttoanfangsrendite entspricht dem Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) – beide Kennzahlen werden in der Praxis parallel verwendet.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bürogebäude wird für 10 Mio. Euro verkauft. Die zum Ankaufszeitpunkt bestehenden Mietverträge ergeben eine Jahresrohmiete von 550.000 Euro. Die Bruttoanfangsrendite beträgt somit 5,5 % (550.000 ÷ 10.000.000).
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Bruttoanfangsrendite ist eine marktübliche betriebswirtschaftliche Kennzahl ohne gesetzliche Normierung.