Dachterrasse
Auch: Dachfreisitz
Eine Dachterrasse ist eine auf einem Flachdach angelegte, begehbare Freifläche, die als Wohnraumerweiterung im Freien dient. Sie kann sich auf dem Hauptdach eines Gebäudes, auf einem Anbau (z. B. Garage) oder auf einem zurückgestaffelten Geschoss befinden.
Ausführliche Erklärung
Dachterrassen sind ein wertsteigerndes Ausstattungsmerkmal, insbesondere bei Penthouse-Wohnungen und Stadthäusern, bergen aber bautechnisch besondere Anforderungen, die Makler kennen sollten:
- Abdichtung: Da eine Dachterrasse zugleich Dachfläche eines darunterliegenden Raumes ist, muss die Abdichtung besonders sorgfältig und dauerhaft dicht ausgeführt sein (Abdichtungsbahnen, Gefälledämmung, fachgerechte Randanschlüsse); undichte Terrassenanschlüsse zählen zu den häufigsten und teuersten Bauschäden bei dieser Bauform.
- Aufbau: Klassischer Aufbau mit Gefälledämmung, Abdichtung, Drainschicht und Belag auf Stelzlagern (Plattenbelag) oder Rasengittersteinen; Stelzlagerkonstruktionen ermöglichen eine gute Wartungszugänglichkeit der Abdichtung.
- Statik: Nutzlasten einer Dachterrasse (Möblierung, Pflanzkübel, ggf. Whirlpool) müssen bei der statischen Auslegung des Flachdachs berücksichtigt werden.
- WEG-rechtliche Einordnung: Bei Eigentumswohnungen ist zu klären, ob die Dachterrasse im Sondereigentum, als Sondernutzungsrecht oder als Gemeinschaftseigentum ausgestaltet ist, da hiervon Instandhaltungspflichten und Kostenverteilung abhängen.
- Genehmigung: Nachträgliche Errichtung einer Dachterrasse auf einem bislang nicht begehbaren Flachdach ist in der Regel baugenehmigungspflichtig und bedarf bei WEG zusätzlich der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
Beispiel aus der Praxis
Eine Penthouse-Wohnung wird mit einer 40 m² großen Dachterrasse beworben. Der Makler klärt vorab in der Teilungserklärung, ob die Terrasse im Sondereigentum steht oder lediglich ein Sondernutzungsrecht besteht, da dies für den Käufer entscheidend für die spätere Instandhaltungspflicht ist.
Rechtsgrundlage
- Landesbauordnungen: Regeln Genehmigungspflicht, Absturzsicherung (Brüstungshöhe) und Nutzungsanforderungen.
- DIN 18531: Technische Regel für Abdichtungen von genutzten und nicht genutzten Dächern, maßgeblich für die fachgerechte Ausführung.
- Bei Eigentumswohnungen: Regelungen der Teilungserklärung zu Sondereigentum bzw. Sondernutzungsrecht an der Dachterrasse.