Sondereigentum an Terrassenflächen
Auch: Terrassen-Sondereigentum · Annexeigentum an Terrassen
Seit der WEG-Reform 2020 können auch im Freien liegende Terrassenflächen als Sondereigentum ausgewiesen werden – allerdings nur als Annex zu einer Wohnung oder einem Teileigentum, nicht als eigenständiges, isoliertes Sondereigentum wie ein Stellplatz.
Ausführliche Erklärung
Vor der WEG-Reform 2020 waren Terrassenflächen im Freien mangels räumlicher Abgeschlossenheit nicht sondereigentumsfähig – sie konnten nur über ein Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum der jeweiligen Wohnung zugeordnet werden. Der neue § 3 Abs. 2 WEG erweitert die Sondereigentumsfähigkeit ausdrücklich auch auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks, zu denen Garten- und Terrassenflächen zählen.
Der entscheidende Unterschied zu Stellplätzen: Während ein Stellplatz eigenständig (isoliert) Sondereigentum sein kann, ist eine Terrassenfläche stets nur als Annex zu einem bestehenden Wohnungs- oder Teileigentum sondereigentumsfähig – sie kann also nicht unabhängig von der zugehörigen Wohnung verkauft, belastet oder vererbt werden, sondern teilt deren rechtliches Schicksal.
Praxisrelevante Punkte:
- Die Terrassenfläche muss im Aufteilungsplan durch Maßangaben eindeutig abgegrenzt sein.
- Rechtlich vorteilhaft gegenüber dem bloßen Sondernutzungsrecht: Als echtes Sondereigentum trägt der Eigentümer die Instandhaltungslast selbst und kann über bauliche Veränderungen (im Rahmen der gesetzlichen Grenzen) freier entscheiden, ohne bei jeder Maßnahme die Gemeinschaft einbeziehen zu müssen – Instandhaltungspflichten am eigentlichen Gemeinschaftseigentum (z. B. Abdichtung einer darunterliegenden Tiefgarage) bleiben aber regelmäßig Sache der Gemeinschaft.
- Für Bestandsobjekte ist die Umwandlung eines bestehenden Sondernutzungsrechts an einer Terrasse in echtes Sondereigentum grundsätzlich möglich, erfordert aber eine Änderung von Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Grundbuch – meist mit Zustimmung aller Betroffenen.
- Für den Makler ist die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und bloßem Sondernutzungsrecht an der Terrasse ein wichtiges Beratungsthema, da sie Auswirkungen auf Instandhaltungspflichten, Kostenverteilung und rechtliche Absicherung des Käufers hat.
Beispiel aus der Praxis
Eine Erdgeschosswohnung verfügt über eine vorgelagerte Terrasse mit direktem Gartenzugang. Im neuen Aufteilungsplan wird die Terrassenfläche durch Maßangaben exakt abgegrenzt und als Annex zum Sondereigentum der Wohnung ausgewiesen. Der Eigentümer kann fortan selbst über Pflasterung oder Bepflanzung entscheiden, ohne die WEG einbeziehen zu müssen – verkauft er die Wohnung, geht die Terrasse automatisch mit über.
Rechtsgrundlage
- § 3 Abs. 2 WEG – Sondereigentumsfähigkeit von im Freien liegenden Grundstücksteilen als Annex, u. a. Garten- und Terrassenflächen.
- § 3 Abs. 3 WEG – Erfordernis eindeutiger Maßangaben im Aufteilungsplan zur Abgrenzung der Fläche.