Sondereigentum an Stellplätzen
Auch: Stellplatz-Sondereigentum · Stellplatzeigentum
Seit der WEG-Reform 2020 können PKW-Stellplätze eigenständiges Sondereigentum sein – auch dann, wenn sie, wie Außenstellplätze, nicht durch Wände oder eine Decke räumlich umschlossen sind. Zuvor war dies nur bei Stellplätzen in Tiefgaragen mit umschließenden Bauteilen möglich.
Ausführliche Erklärung
Vor der WEG-Reform 2020 verlangte § 3 WEG a. F., dass sondereigentumsfähige Räume "in sich abgeschlossen" sein mussten – ein Kriterium, das offene Außenstellplätze naturgemäß nicht erfüllen konnten. Stellplätze außerhalb geschlossener Garagen waren daher regelmäßig nur über ein Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum nutzbar, nicht aber als echtes Sondereigentum.
Mit dem neu gefassten § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG stellte der Gesetzgeber ausdrücklich klar, dass Stellplätze als "Räume" im Sinne des Gesetzes gelten – unabhängig davon, ob sie tatsächlich baulich umschlossen sind. Damit sind seit dem 1. Dezember 2020 auch reine Außenstellplätze isoliert sondereigentumsfähig.
Voraussetzungen und Praxisfolgen:
- Die Grenzen des Stellplatzes müssen durch Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig bestimmt sein (z. B. durch Markierungen, Nummerierung, Vermessung).
- Sondereigentum an einem Stellplatz kann separat – also unabhängig von einer Wohnung – verkauft, vererbt oder belastet werden, was den Immobilienverkehr erheblich flexibilisiert (z. B. gezielter Verkauf überzähliger Stellplätze an Nachbarn).
- Für den Makler ist wichtig: Ein Sondereigentums-Stellplatz ist im Grundbuch als eigenes Wohnungs-/Teileigentum eingetragen und hat einen eigenen Miteigentumsanteil – anders als ein bloßes Sondernutzungsrecht, das nur ein Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum ohne eigenen Grundbucheintrag darstellt.
- Bereits bestehende Sondernutzungsrechte an Stellplätzen können durch nachträgliche Vereinbarung/Beschluss in echtes Sondereigentum umgewandelt werden, wenn Aufteilungsplan und Grundbuch entsprechend geändert werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger errichtet eine Neubau-WEG mit Außenstellplätzen auf dem Grundstück. Dank der Reform 2020 kann er jeden Stellplatz als eigenständiges Teileigentum im Aufteilungsplan ausweisen und getrennt von den Wohnungen verkaufen – ein Käufer erwirbt so seine Wohnung und optional zusätzlich einen zweiten Stellplatz als separates Sondereigentum, ohne dass dieser an eine bestimmte Wohnung gekoppelt ist.
Rechtsgrundlage
- § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG – Stellplätze gelten als sondereigentumsfähige Räume, auch ohne bauliche Umschließung.
- § 7 WEG – Anforderungen an Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung, einschließlich Maßangaben für Stellplätze.