Sonderrechtsnachfolger
Auch: Rechtsnachfolger · Einzelrechtsnachfolger
Ein Sonderrechtsnachfolger ist jemand, der eine Eigentumswohnung durch ein einzelnes Rechtsgeschäft – in der Praxis meist durch Kauf – erwirbt und damit anstelle des bisherigen Eigentümers Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft wird. Er übernimmt automatisch die bestehenden Rechte und Pflichten aus Vereinbarungen und Beschlüssen der Gemeinschaft.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff grenzt sich von der Gesamtrechtsnachfolge ab (z. B. Erbfolge, bei der der Erbe automatisch in die gesamte Rechtsposition des Erblassers eintritt): Der Sonderrechtsnachfolger erwirbt nur einen einzelnen Gegenstand – die Wohnungseigentumseinheit – durch ein separates Rechtsgeschäft wie Kaufvertrag, Schenkung oder Zwangsversteigerung.
Zentrale Regel: Nach § 10 Abs. 3 WEG wirken Vereinbarungen und Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die zuvor gefasst wurden, auch gegenüber dem Sonderrechtsnachfolger – er muss sie gegen sich gelten lassen, auch wenn er selbst an der Beschlussfassung nicht beteiligt war. Das gilt insbesondere für:
- Beschlüsse über Sonderumlagen, Instandhaltungsmaßnahmen oder Kostenverteilungsschlüssel, die vor dem Eigentumsübergang gefasst wurden.
- Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung (z. B. abweichendes Stimmrecht, Kostenverteilung, Nutzungsregelungen), auch wenn sie dem Erwerber bei Vertragsschluss nicht im Detail bekannt waren.
- Bestehende Rückstände des Voreigentümers gehen dagegen grundsätzlich nicht automatisch auf den Erwerber über – hierfür haftet weiterhin primär der Verkäufer, es sei denn, es liegt eine besondere vertragliche Übernahme vor.
Für den Makler ist dieser Grundsatz zentral für die Käuferberatung:
- Käufer sollten vor Abschluss unbedingt die Beschlusssammlung, die letzten Protokolle und die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung einsehen, da sie mit dem Eigentumsübergang automatisch an alle bestehenden Regelungen gebunden sind.
- Besonders wichtig bei beschlossenen, aber noch nicht abgerechneten Sanierungsmaßnahmen: Der Käufer als Sonderrechtsnachfolger kann zur Zahlung anteiliger Kosten verpflichtet sein, auch wenn der Beschluss vor dem Kauf gefasst wurde – die genaue Fälligkeit und vertragliche Abgrenzung im Kaufvertrag (Innenverhältnis zum Verkäufer) ist daher entscheidend.
Beispiel aus der Praxis
Eine WEG beschließt im Frühjahr eine Sonderumlage von 20.000 Euro für die Dachsanierung. Im Sommer verkauft der Eigentümer seine Wohnung. Der Käufer, der als Sonderrechtsnachfolger in die Gemeinschaft eintritt, muss den Beschluss gegen sich gelten lassen – wer die Sonderumlage im Innenverhältnis wirtschaftlich trägt, sollte im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden.
Rechtsgrundlage
- § 10 Abs. 3 WEG – Vereinbarungen und Beschlüsse wirken auch gegenüber dem Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers.