Aktivlegitimation der GdWE
Auch: Klagebefugnis der Gemeinschaft · Ausübungsbefugnis der GdWE
Die Aktivlegitimation der GdWE beschreibt, dass allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – nicht der einzelne Eigentümer – berechtigt ist, Ansprüche einzuklagen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen. Grund ist die seit 2020 gesetzlich verankerte Rechtsfähigkeit der GdWE.
Ausführliche Erklärung
Mit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 wurde die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als eigenständiges, rechtsfähiges Gebilde anerkannt (§ 9a WEG). Seither ist sie selbst Trägerin von Rechten und Pflichten, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen – nicht mehr die Summe der einzelnen Eigentümer.
Zentrale Konsequenz ist § 9a Abs. 2 WEG: Die Ausübung von Rechten der Wohnungseigentümer aus gemeinschaftsbezogenen Rechtsverhältnissen (etwa Gewährleistungsansprüche gegen einen Bauträger wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum) steht ausschließlich der GdWE zu. Der einzelne Eigentümer verliert insoweit seine eigene Klagebefugnis – er ist nicht mehr aktivlegitimiert. Dies ist eine deutliche Verschärfung gegenüber der Rechtslage vor 2020, als die Ausübungsbefugnis erst durch einen Vergemeinschaftungsbeschluss "an sich gezogen" werden musste ("geborene" statt "gekorene" Ausübungsbefugnis).
Für Makler und Bauträger-Vertrieb praxisrelevant:
- Käufer neu errichteter Eigentumswohnungen können Mängel am Sondereigentum weiterhin selbst gegenüber dem Bauträger geltend machen.
- Mängel am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus, Fundament) müssen dagegen über die GdWE verfolgt werden – der Verwalter muss die Gemeinschaft dazu vertreten, ein entsprechender Beschluss der Eigentümerversammlung ist erforderlich.
- Diese Kompetenzverlagerung wirkt sich auch auf notarielle Kaufverträge und Abtretungskonstruktionen bei Bauträgerverträgen aus, die häufig entsprechend angepasst wurden.
Beispiel aus der Praxis
Nach Fertigstellung einer neuen Wohnanlage zeigen sich Feuchtigkeitsschäden im gemeinsamen Kellergeschoss, die auf einen Baumangel zurückzuführen sind. Ein einzelner Eigentümer möchte den Bauträger direkt verklagen. Da es sich um einen Mangel am Gemeinschaftseigentum handelt, fehlt ihm die Aktivlegitimation – nur die GdWE, vertreten durch den Verwalter nach entsprechendem Beschluss der Eigentümerversammlung, kann die Ansprüche gerichtlich durchsetzen.
Rechtsgrundlage
- § 9a Abs. 2 WEG – geborene Ausübungsbefugnis der GdWE für gemeinschaftsbezogene Rechte und Pflichten.
- § 10 Abs. 6 WEG a.F. – frühere Rechtslage vor der Reform 2020 mit Vergemeinschaftung durch Beschluss ("gekorene" Ausübungsbefugnis), heute abgelöst.