Doppeltätigkeit des Maklers

Anders als in manchen anderen Maklerbereichen ist die Doppeltätigkeit im Immobilienmaklerrecht die praktische Regel: Häufig lässt sich derselbe Makler sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer beauftragen und kann von beiden Seiten eine Provision (Doppeltätigkeitsprovision, meist hälftig geteilt) verlangen. Voraussetzung für die Wirksamkeit ist, dass beide Parteien über die Doppeltätigkeit informiert sind und der Makler seine Neutralitätspflicht wahrt.

Problematisch wird die Doppeltätigkeit, wenn der Makler vertragswidrig handelt – etwa wenn er entgegen einer vertraglichen Verpflichtung zur Alleinvertretung einer Partei heimlich auch für die Gegenseite tätig wird, oder wenn er im Interessenkonflikt eine Partei zulasten der anderen bevorzugt (z. B. dem Käufer verdeckt Informationen zukommen lässt, die dem Verkäufer schaden). In solchen Fällen greift § 654 BGB: Der Anspruch auf Maklerlohn und Aufwendungsersatz ist vollständig ausgeschlossen, wenn der Makler entgegen dem Vertragsinhalt auch für den anderen Teil tätig geworden ist. Die Vorschrift wirkt als Sanktion für den Vertrauensbruch und kann sogar bereits gezahlte Provisionen rückabwicklungspflichtig machen.

Von der unzulässigen Doppeltätigkeit zu unterscheiden ist die offene, beiden Seiten bekannte und vertraglich abgesicherte Tätigkeit für beide Parteien, die im Immobilienmaklerrecht üblich und rechtlich unproblematisch ist.

Ein Makler ist vertraglich verpflichtet, ausschließlich die Interessen des Verkäufers zu vertreten (Alleinauftrag ohne Zustimmung zur Doppeltätigkeit). Dennoch berät er heimlich auch den Käufer bei der Preisverhandlung und verschweigt dem Verkäufer Informationen, die dessen Verhandlungsposition geschwächt hätten. In diesem Fall verliert der Makler nach § 654 BGB seinen gesamten Provisionsanspruch.