Doppelte Schriftformklausel
Auch: Qualifizierte Schriftformklausel
Die doppelte (oder „qualifizierte") Schriftformklausel bestimmt, dass nicht nur Vertragsänderungen der Schriftform bedürfen, sondern auch eine Aufhebung dieser Formvorschrift selbst schriftlich erfolgen muss. Sie sollte verhindern, dass mündliche Nebenabreden die vereinbarte Schriftform faktisch aushebeln – nach aktueller BGH-Rechtsprechung ist sie jedoch weitgehend wirkungslos.
Ausführliche Erklärung
Die doppelte Schriftformklausel war lange Zeit ein Standardbestandteil gewerblicher (und teils auch privater) Mietverträge mit langer Laufzeit, insbesondere um die Formstrenge des § 550 BGB abzusichern:
- Hintergrund § 550 BGB: Mietverträge über mehr als ein Jahr müssen die Schriftform wahren; andernfalls gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist mit gesetzlicher Frist ordentlich kündbar – auch vor Ablauf der eigentlich vereinbarten Festlaufzeit. Dies ist besonders bei langfristigen Gewerbemietverträgen ein erhebliches Risiko.
- Zweck der doppelten Klausel: Sie sollte verhindern, dass die Parteien durch mündliche Nebenabreden (z. B. eine informelle Änderung der Miethöhe oder der Mietfläche) unbemerkt gegen § 550 BGB verstoßen und damit die Kündbarkeit des gesamten Vertrags auslösen.
- BGH-Rechtsprechung: Der Bundesgerichtshof hat wiederholt entschieden, dass doppelte Schriftformklauseln die gesetzliche gesetzliche Rechtsfolge des § 550 BGB nicht abbedingen können, da dieser dem Schutz Dritter (insbesondere eines Grundstückserwerbers, § 566 BGB) dient und damit einer vertraglichen Disposition entzogen ist. Selbst mündliche oder konkludente Vertragsänderungen führen daher weiterhin zum Wegfall der Schriftform und zur ordentlichen Kündbarkeit, unabhängig von einer doppelten Schriftformklausel.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermittlung und Betreuung von Gewerbeobjekten ist es wichtig zu wissen, dass mündliche Zusagen oder informelle Nachträge – etwa bei Mieterhöhungen, Flächenänderungen oder Sondervereinbarungen bei Besichtigungen – die Schriftform gefährden können, selbst wenn eine doppelte Schriftformklausel vereinbart wurde. Jede Nebenabrede sollte daher konsequent schriftlich in einem Nachtrag fixiert werden, insbesondere bei Investmentobjekten, bei denen die Laufzeitsicherheit des Mietvertrags werttreibend ist.
Beispiel aus der Praxis
In einem 10-Jahres-Gewerbemietvertrag ist eine doppelte Schriftformklausel vereinbart. Vermieter und Mieter einigen sich später mündlich auf eine geringfügige Anpassung der Mietfläche. Trotz der doppelten Schriftformklausel kann sich der Mieter später darauf berufen, dass der Vertrag mangels durchgehender Schriftform als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt, und ihn vorzeitig ordentlich kündigen.
Rechtsgrundlage
- § 550 BGB – Formerfordernis für Mietverträge über mehr als ein Jahr; Verstoß führt zur Kündbarkeit trotz vereinbarter Festlaufzeit.
- § 566 BGB – Schutzzweck (Kauf bricht nicht Miete), der die Unabdingbarkeit von § 550 BGB begründet.
- § 305c, § 307 BGB – AGB-rechtliche Einordnung und Grenzen vorformulierter Schriftformklauseln.