Eigentum

Eigentum ist von Besitz strikt zu unterscheiden: Besitz ist die tatsächliche Sachherrschaft, Eigentum das rechtliche "Gehören". Beides kann auseinanderfallen, etwa wenn ein Vermieter Eigentümer bleibt, während der Mieter die Wohnung besitzt. Bei Grundstücken wird das Eigentum durch Eintragung im Grundbuch nachgewiesen und dokumentiert; die Übertragung erfordert neben der dinglichen Einigung (Auflassung) die Eintragung im Grundbuch.

Das Eigentumsrecht ist nicht schrankenlos: Es wird durch zahlreiche gesetzliche Vorschriften eingeschränkt, etwa durch öffentlich-rechtliche Bau- und Nachbarrechtsvorschriften, durch dingliche Belastungen Dritter (Grunddienstbarkeiten, Hypotheken, Grundschulden) sowie – bei Wohnungseigentum – durch die Rechte der übrigen Miteigentümer. Neben dem Volleigentum an einer Sache kennt das deutsche Recht besondere Ausprägungen wie das Miteigentum (Bruchteilseigentum, z. B. bei mehreren Erwerbern eines Grundstücks) und das Wohnungseigentum, bei dem Sondereigentum an einer Wohnung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden ist.

Für Makler und Käufer ist die genaue Klärung der Eigentumsverhältnisse – wer ist eingetragener Eigentümer, bestehen Belastungen, liegt Alleineigentum oder Miteigentum vor – ein zentraler Schritt jeder Transaktion, der regelmäßig über einen aktuellen Grundbuchauszug erfolgt.

Ein Ehepaar erwirbt gemeinsam ein Einfamilienhaus. Beide werden im Grundbuch als Eigentümer zu je hälftigem Miteigentumsanteil eingetragen. Damit sind beide berechtigt, über ihren jeweiligen Anteil zu verfügen, während Entscheidungen über das gesamte Grundstück grundsätzlich das Einvernehmen beider erfordern.