Einheimischenmodell
Auch: Einheimischenprivileg · verbilligte Baulandvergabe an Ortsansässige
Das Einheimischenmodell ist ein kommunales Instrument, mit dem Gemeinden – vor allem in Regionen mit hohem Preisdruck – Bauland verbilligt oder bevorzugt an Einwohner mit langjährigem Ortsbezug oder geringerem Einkommen vergeben, um diesen den Erwerb von Wohneigentum vor Ort zu ermöglichen.
Ausführliche Erklärung
In gefragten Wohnlagen können sich viele langjährige Einwohner Bauland zu Marktpreisen nicht mehr leisten, während zuziehende, finanzstärkere Käufer den Markt bestimmen. Das Einheimischenmodell wirkt dem entgegen, indem die Gemeinde eigenes oder im Rahmen der Erschließung erworbenes Bauland zu einem reduzierten Preis oder unter Ankaufsvorrang an bestimmte Zielgruppen abgibt – typischerweise an Personen mit langjährigem Wohnsitz in der Gemeinde, junge Familien oder Haushalte unterhalb bestimmter Einkommensgrenzen.
Rechtlich wird das Einheimischenmodell regelmäßig über einen städtebaulichen Vertrag nach § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB abgesichert. Diese Vorschrift erlaubt es Gemeinden, mit Grundstückseigentümern oder Bauwilligen vertragliche Bindungen zu vereinbaren, die insbesondere der Deckung des Wohnbedarfs einkommensschwächerer oder ortsansässiger Bevölkerungsgruppen dienen. Übliche Vertragsinhalte sind:
- Selbstnutzungspflicht über einen bestimmten Zeitraum (z. B. zehn Jahre),
- Veräußerungsbeschränkungen, häufig kombiniert mit einem gemeindlichen Wiederkaufsrecht, falls der Käufer die Bindungen nicht einhält,
- Mehrerlösklauseln, die einen etwaigen Veräußerungsgewinn bei vorzeitigem Weiterverkauf teilweise an die Gemeinde zurückführen.
Da solche Bindungen die Verfügungsfreiheit der Käufer erheblich einschränken, unterliegen die Vertragsklauseln einer strengen Angemessenheitskontrolle: Die vereinbarten Gegenleistungen müssen in einem ausgewogenen Verhältnis zur Verbilligung stehen. In der jüngeren Praxis wurde die Ausgestaltung mancher Einheimischenmodelle zudem europarechtlich diskutiert, weshalb Gemeinden Zugangskriterien heute regelmäßig eng an Einkommens- und Bedarfsgrenzen statt allein an die Ortsansässigkeit knüpfen.
Beispiel aus der Praxis
Eine bayerische Gemeinde verkauft ein neu erschlossenes Baugebiet teilweise zu einem deutlich unter dem Marktwert liegenden Preis an junge Familien, die seit mindestens fünf Jahren im Ort gemeldet sind. Im städtebaulichen Vertrag verpflichten sich die Käufer, das Grundstück zehn Jahre lang selbst zu bewohnen; verkaufen sie vorher, steht der Gemeinde ein vertragliches Wiederkaufsrecht zu einem festgelegten Preis zu.
Rechtsgrundlage
- § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB – Städtebaulicher Vertrag zur Deckung des Wohnbedarfs einkommensschwächerer und ortsansässiger Bevölkerungsgruppen als typische Rechtsgrundlage des Einheimischenmodells.