Einmalzahlung mit Wohnrecht
Auch: Kaufpreis mit Wohnrechtsabzug · Wohnrechtsmodell
Bei einer Einmalzahlung mit Wohnrecht verkauft der Eigentümer seine Immobilie gegen eine einmalige Kaufpreiszahlung, behält sich jedoch ein im Grundbuch abgesichertes, lebenslanges Wohnrecht vor. Der Kaufpreis wird entsprechend um den kapitalisierten Wert dieses Wohnrechts gemindert.
Ausführliche Erklärung
Dieses Modell ist eine beliebte Alternative zur Leibrente für ältere Eigentümer, die zu Lebzeiten Kapital aus ihrer Immobilie freisetzen möchten, ohne ausziehen zu müssen. Anders als bei der Leibrente, bei der der Kaufpreis in monatlichen Raten bis zum Tod des Berechtigten gezahlt wird, erhält der Verkäufer hier den (verminderten) Kaufpreis sofort und in einer Summe.
Der zentrale Mechanismus ist die Bewertung des Wohnrechts: Der volle Verkehrswert der Immobilie wird um den Kapitalwert des eingeräumten Wohnrechts reduziert. Dieser Kapitalwert berechnet sich im Kern aus:
- der ortsüblichen Vergleichsmiete für die genutzte Wohnfläche (als fiktiver "Mietvorteil" des Wohnrechtsinhabers),
- der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten anhand aktueller Sterbetafeln,
- einer Abzinsung auf den Barwert, da der Käufer die Immobilie erst nach Erlöschen des Wohnrechts voll nutzen kann.
Je jünger und je "wertvoller" die genutzte Wohnfläche, desto höher der Abschlag vom Kaufpreis – bei einer 70-jährigen Berechtigten kann der Abschlag deutlich geringer ausfallen als bei einer 55-jährigen. Rechnerische Anhaltspunkte liefert § 14 BewG, das auch in der Erbschaft- und Schenkungsteuer zur Kapitalisierung wiederkehrender Nutzungen herangezogen wird.
Für den Makler ist wichtig:
- Das Wohnrecht muss zwingend im Grundbuch als beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1093 BGB) eingetragen werden, damit es auch gegenüber späteren Erwerbern oder Gläubigern des Käufers wirkt.
- Käuferzielgruppe sind vor allem Kapitalanleger, die den reduzierten Kaufpreis mit dem künftigen Wertzuwachs nach Erlöschen des Wohnrechts kalkulieren – die Finanzierbarkeit durch Banken ist eingeschränkt, da die Immobilie faktisch nicht sofort nutzbar oder vermietbar ist.
- Das Modell unterscheidet sich vom klassischen Rückmietverkauf dadurch, dass keine laufende Miete gezahlt wird, sondern ein dingliches Nutzungsrecht besteht.
Beispiel aus der Praxis
Eine 78-jährige Eigentümerin verkauft ihr Einfamilienhaus (Verkehrswert 400.000 Euro) an einen Kapitalanleger. Unter Berücksichtigung ihrer statistischen Lebenserwartung von rund 10 Jahren und der ortsüblichen Miete wird der Wert ihres lebenslangen Wohnrechts mit 90.000 Euro kapitalisiert. Der Käufer zahlt daher eine Einmalzahlung von 310.000 Euro und lässt sich das Wohnrecht der Verkäuferin im Grundbuch eintragen.
Rechtsgrundlage
- § 1093 BGB – Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit, im Grundbuch eintragbar und gegenüber Dritten wirksam.
- § 14 BewG – Bewertungsgrundlage zur Kapitalisierung wiederkehrender Nutzungen und Leistungen (Berechnung des Wohnrechtswerts).