Leibrente
Auch: Immobilienrente · Verkauf gegen Rente
Bei einem Immobilienverkauf gegen Leibrente überträgt der Eigentümer sein Eigentum an den Käufer und erhält im Gegenzug keinen Einmalkaufpreis, sondern eine lebenslange, regelmäßig wiederkehrende Zahlung – meist monatlich – bis zu seinem Tod.
Ausführliche Erklärung
Die Leibrente ist ein Modell, das vor allem für ältere Eigentümer attraktiv ist, die im Alter ihr Immobilienvermögen in ein regelmäßiges Zusatzeinkommen umwandeln möchten, ohne die Immobilie vollständig verlassen zu müssen. Für den Makler relevante Ausgestaltungsvarianten:
- Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch: Der Verkäufer bleibt lebenslang im Objekt wohnen (dinglich gesichertes Wohnrecht nach § 1093 BGB) oder behält die Nutzungs- und Ertragsziehung (Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB); die Rentenhöhe wird entsprechend niedriger kalkuliert, da der Käufer das Objekt zunächst nicht selbst nutzen kann.
- Verzehrende Leibrente ("Umkehrhypothek"-Modelle): Anbieter zahlen eine monatliche Rente plus ggf. einen Einmalbetrag, kalkuliert nach Verkehrswert, statistischer Lebenserwartung und einem angenommenen Zinssatz; nach dem Tod des Verkäufers geht das Objekt vollständig und lastenfrei auf den Käufer über.
- Absicherung des Rentenempfängers: Da die Zahlungsverpflichtung über Jahrzehnte laufen kann, wird die Rente in der Praxis regelmäßig durch eine im Grundbuch eingetragene Reallast (§ 1105 BGB) gesichert, die dem Verkäufer bei Zahlungsausfall ein Zugriffsrecht auf das Grundstück gibt.
Die Berechnung der Rentenhöhe erfolgt auf Basis versicherungsmathematischer Faktoren (Sterbetafeln, Rechnungszins) und ist naturgemäß mit einem spekulativen Element behaftet: Lebt der Verkäufer länger als statistisch erwartet, zahlt der Käufer insgesamt mehr als bei einem Einmalkauf; stirbt der Verkäufer früh, profitiert der Käufer. Für Makler ist wichtig, Kunden auf die steuerlichen Besonderheiten hinzuweisen: Der Ertragsanteil der Rente ist beim Empfänger einkommensteuerpflichtig (§ 22 EStG), während der Kapitalanteil regelmäßig steuerfrei bleibt, sofern private Vermögensverwaltung vorliegt.
Von der Leibrente abzugrenzen ist das Altenteil (Reallastvertrag mit Sach- und Betreuungsleistungen statt reiner Geldrente), das häufig bei familieninternen Hofübergaben vorkommt.
Beispiel aus der Praxis
Eine 78-jährige Eigentümerin verkauft ihr Einfamilienhaus im Wert von 500.000 Euro an einen Immobilieninvestor gegen eine lebenslange monatliche Leibrente von 1.800 Euro sowie ein im Grundbuch eingetragenes lebenslanges Wohnrecht. Sie bleibt bis zu ihrem Tod im Haus wohnen; danach geht das Eigentum vollständig auf den Käufer über.
Rechtsgrundlage
- § 759 BGB – Grundnorm des Leibrentenvertrags: Verpflichtung zur wiederkehrenden Leistung für die Lebenszeit einer Person.
- § 761 BGB – Formerfordernis (schriftliches Rentenversprechen); bei Grundstücksübertragung zusätzlich notarielle Beurkundung nach § 311b BGB.
- § 1105 BGB – Reallast zur dinglichen Absicherung wiederkehrender Rentenzahlungen im Grundbuch.