Belastungsvollmacht

Ohne Belastungsvollmacht könnte der Käufer eine Grundschuld für seine Bank erst eintragen lassen, wenn er tatsächlich als Eigentümer im Grundbuch steht – das dauert aber oft Wochen bis Monate. Die Belastungsvollmacht löst dieses Problem, indem der Verkäufer dem Käufer (bzw. dessen Bank) gestattet, die Belastung bereits vorab, im Rang vor der eigenen Auflassungsvormerkung, eintragen zu lassen.

Ablauf in der Praxis:

1. Der Käufer schließt den Notarvertrag ab, der eine Belastungsvollmacht enthält.

2. Zugunsten des Käufers wird eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen, die seinen künftigen Eigentumserwerb sichert.

3. Aufgrund der Belastungsvollmacht kann der Käufer bzw. seine finanzierende Bank die Grundschuld eintragen lassen, ohne dass der Käufer bereits Eigentümer ist.

4. Erst wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist (meist auf ein Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer, oft mit direkter Auszahlung des Kreditbetrags an den Verkäufer über die Bank), erfolgt die Eigentumsumschreibung.

Absicherung des Verkäufers: Da die Belastungsvollmacht ein erhebliches Risiko für den Verkäufer bergen könnte (Grundschuld ohne Kaufpreiszahlung), wird sie in der Praxis mit klaren Sicherungsmechanismen versehen: Die Auszahlung des Kreditbetrags erfolgt in der Regel nicht an den Käufer, sondern direkt an den Verkäufer bzw. treuhänderisch über den Notar, und ist an die Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufvertrags (Vorliegen der Auflassungsvormerkung, ggf. Löschung von Altbelastungen) geknüpft. Zudem verpflichtet sich die Bank in der Zweckbestimmungserklärung, die Grundschuld nur zweckgebunden für die Kaufpreiszahlung zu verwenden.

Praxisrelevanz für Makler: Die Belastungsvollmacht ist mittlerweile Standardbestandteil praktisch jedes finanzierten Immobilienkaufvertrags in Deutschland. Makler sollten Verkäufer darüber aufklären, dass sie damit übliche Praxis mittragen, die durch die notarielle Vertragsgestaltung ausreichend abgesichert ist, und dass ohne diese Regelung viele Käufer ihre Finanzierung gar nicht rechtzeitig realisieren könnten.

Ein Käufer finanziert den Erwerb eines Einfamilienhauses über eine Bank. Im notariellen Kaufvertrag erteilt der Verkäufer eine Belastungsvollmacht. Die Bank des Käufers lässt daraufhin eine Grundschuld über 350.000 Euro im Grundbuch eintragen, noch bevor der Käufer als Eigentümer eingetragen ist. Erst nachdem alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, zahlt die Bank den Kreditbetrag direkt an den Verkäufer aus, und anschließend wird die Eigentumsumschreibung vollzogen.