Belastungsübernahme (Grundschuld)
Auch: Übernahme bestehender Grundschuld · Grundschuldübernahme · Schuldübernahme Grundschuld
Bei der Belastungsübernahme übernimmt der Käufer eine bereits im Grundbuch eingetragene Grundschuld des Verkäufers samt der zugrundeliegenden Restschuld, statt dass diese vor der Eigentumsumschreibung gelöscht wird. Dies kommt vor allem bei Objektübernahmen mit laufender, günstiger Finanzierung vor.
Ausführliche Erklärung
Im Regelfall verlangt der Notar, dass bestehende Grundschulden des Verkäufers vor oder mit Kaufpreiszahlung gelöscht werden, damit der Käufer lastenfrei erwirbt. In bestimmten Konstellationen kann es jedoch sinnvoll sein, eine bestehende Belastung zu übernehmen:
- Typische Anwendungsfälle: Übernahme innerhalb der Familie, Übertragung im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge, oder wenn der Käufer die bestehende, zinsgünstige Finanzierung des Verkäufers mitsamt Grundschuld weiterführen möchte (insbesondere bei sehr niedrigen Altzinsen).
- Zwei Übernahmeformen: Die externe Schuldübernahme (§ 415 BGB) erfordert die Zustimmung der finanzierenden Bank; ohne diese Zustimmung wird die Übernahme im Verhältnis zur Bank nicht wirksam. Die interne Schuldübernahme im Innenverhältnis verpflichtet den Käufer im Verhältnis zum Verkäufer zur Zahlung, ändert aber nichts an der Haftung des ursprünglichen Schuldners gegenüber der Bank.
- Bankprüfung erforderlich: Die kreditgebende Bank muss den neuen Schuldner (Käufer) eigenständig auf Bonität prüfen, bevor sie einer Übernahme zustimmt – ein automatischer "Eintritt" in bestehende, für den Verkäufer günstige Konditionen ist nicht garantiert.
- Praxisrelevanz für den Makler: Diese Konstruktion ist eher selten, aber bei stark gestiegenen Zinsen für den Käufer finanziell attraktiv, wenn die Restschuld überschaubar ist und die Bank zustimmt. Der Makler sollte auf die Komplexität hinweisen und frühzeitig den Notar sowie die finanzierende Bank einbinden.
- Grundschuld bleibt bestehen: Rechtlich bleibt die Grundschuld als dingliches Recht am Grundstück (§ 1191 BGB) bestehen; verändert wird lediglich, wer die persönliche Schuld gegenüber der Bank trägt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Sohn übernimmt das Elternhaus im Rahmen eines Verkaufs innerhalb der Familie. Die bestehende Grundschuld mit einer Restschuld von 90.000 Euro zu einem sehr günstigen Altzins wird mit Zustimmung der Bank auf den Sohn übertragen, statt sie abzulösen und neu zu finanzieren – er zahlt lediglich die Differenz zum vereinbarten Kaufpreis.
Rechtsgrundlage
- §§ 415, 416 BGB – Voraussetzungen und Wirksamkeit der Schuldübernahme, insbesondere Zustimmungserfordernis des Gläubigers (Bank).
- § 1191 BGB – Grundnorm der Grundschuld als dingliches Sicherungsrecht am Grundstück.