Leibrentenvertrag
Auch: Immobilienverrentung · Verkauf gegen Leibrente
Bei einem Leibrentenvertrag überträgt der Eigentümer seine Immobilie auf einen Erwerber, erhält im Gegenzug aber keinen Einmalkaufpreis, sondern eine lebenslange, meist monatliche Rentenzahlung. Häufig wird zusätzlich ein Wohnrecht vereinbart, sodass der Verkäufer bis zu seinem Tod im eigenen Haus wohnen bleibt.
Ausführliche Erklärung
Der Leibrentenvertrag ist ein zentrales Instrument der sogenannten Immobilienverrentung und gewinnt angesichts des demografischen Wandels und niedriger gesetzlicher Renten an Bedeutung. Für Makler, die ältere Eigentümer beraten, ist Fachwissen hierzu ein wichtiges Differenzierungsmerkmal:
- Modelle: Neben dem klassischen Leibrentenmodell (Eigentumsübertragung gegen lebenslange Rente) existieren Varianten wie das "Umkehrhypothek"-Modell (Immobilie bleibt im Eigentum, wird aber beliehen) oder die Kombination aus Teilverkauf und Nießbrauch. Der klassische Leibrentenvertrag überträgt das Volleigentum sofort.
- Rentenhöhe: Die monatliche Rente wird üblicherweise nach dem Verkehrswert der Immobilie abzüglich des kapitalisierten Werts eines vorbehaltenen Wohnrechts oder Nießbrauchs sowie unter Berücksichtigung der statistischen Lebenserwartung (Sterbetafeln) berechnet.
- Absicherung des Verkäufers: Da die Zahlungsverpflichtung des Erwerbers über Jahrzehnte laufen kann, wird die Rentenzahlung häufig als Reallast (§ 1105 BGB) im Grundbuch gesichert, um bei Zahlungsausfall oder Weiterverkauf abgesichert zu sein.
- Risiken: Für den Verkäufer besteht ein Bonitätsrisiko des Erwerbers über die gesamte Laufzeit; für den Käufer besteht das sogenannte "Langlebigkeitsrisiko" – lebt der Verrentende deutlich länger als statistisch erwartet, kann die Gesamtsumme der Rentenzahlungen den Immobilienwert übersteigen.
- Steuerliche Behandlung: Die Rentenzahlungen können beim Empfänger teilweise steuerpflichtig sein (Ertragsanteil bei Leibrenten, § 22 EStG), während beim Zahlenden ein Teil als Sonderausgabe oder Anschaffungskosten zu behandeln ist – hier ist steuerliche Beratung unerlässlich.
- Maklerrolle: Makler, die sich auf Immobilienverrentung spezialisieren, vermitteln häufig zwischen älteren Eigentümern und spezialisierten Anbietern oder Investoren und müssen die Vor- und Nachteile gegenüber Alternativen (Teilverkauf, klassischer Verkauf mit Rückmiete, Umkehrhypothek) transparent darstellen.
Beispiel aus der Praxis
Eine 78-jährige Eigentümerin überträgt ihr Reihenhaus im Wert von 350.000 Euro auf einen Investor. Sie erhält dafür eine monatliche Leibrente von 900 Euro sowie ein lebenslanges Wohnrecht, das im Grundbuch abgesichert wird. Die Rentenzahlung wird zusätzlich als Reallast eingetragen, um sie gegen einen möglichen Weiterverkauf durch den Investor abzusichern.
Rechtsgrundlage
- §§ 759-761 BGB – Leibrentenvertrag als eigener Vertragstyp im BGB.
- § 1105 BGB – Reallast zur dinglichen Absicherung der Rentenzahlungen.
- § 22 EStG – Steuerliche Behandlung wiederkehrender Bezüge (Ertragsanteilsbesteuerung bei Leibrenten).