Immobilienverrentung
Auch: Immobilienrente · Verrentung
Bei der Immobilienverrentung verkauft ein Eigentümer sein Haus oder seine Wohnung nicht gegen einen einmaligen Kaufpreis, sondern gegen eine regelmäßige Rentenzahlung – meist auf Lebenszeit. Häufig sichert sich der Verkäufer zusätzlich ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch, um weiter in der Immobilie wohnen zu können.
Ausführliche Erklärung
Die Immobilienverrentung ist ein Instrument der Altersvorsorge und wird vor allem von älteren Eigentümern genutzt, die über Immobilienvermögen, aber wenig liquide Mittel verfügen ("immobilienreich, bargeldarm"). Für Makler sind folgende Varianten und Aspekte wichtig:
- Leibrentenmodell: Der Käufer zahlt eine lebenslange monatliche Rente, deren Höhe sich nach dem Immobilienwert, dem Alter und der statistischen Lebenserwartung des Verkäufers (Sterbetafeln) richtet. Stirbt der Verkäufer früh, "gewinnt" der Käufer; lebt er sehr lange, "verliert" der Käufer wirtschaftlich – ein spekulatives Element, das in § 759 BGB angelegt ist.
- Zeitrentenmodell: Die Rente wird auf einen festen Zeitraum begrenzt und ggf. um eine Einmalzahlung ergänzt.
- Kombination mit Wohnrecht/Nießbrauch: In der Praxis wird die reine Leibrente meist mit einem dinglich gesicherten Wohnrecht (§ 1093 BGB) oder Nießbrauch (§ 1030 BGB) kombiniert, damit der Verkäufer trotz Eigentumsübergang wohnen bleiben kann. Dies mindert allerdings den Verkehrswert für den Käufer und damit die Rentenhöhe erheblich.
- Abgrenzung zum Teilverkauf: Während beim Immobilien-Teilverkauf nur ein Bruchteil veräußert wird, geht bei der Verrentung das volle Eigentum auf den Käufer über – der Verkäufer erhält im Gegenzug die Rente statt eines Kaufpreises.
- Bonitätsrisiko: Ein zentrales Risiko für den Verkäufer ist die Zahlungsfähigkeit des Rentenschuldners über Jahrzehnte; Absicherungen erfolgen z. B. durch Reallasten oder Bürgschaften im Grundbuch.
- Anbietermarkt: Neben privaten Verrentungsverträgen (oft innerhalb der Familie, siehe Altenteilsvertrag) gibt es spezialisierte kommerzielle Anbieter, die die Immobilie professionell bewerten und verrenten.
Beispiel aus der Praxis
Ein 75-jähriger Witwer verkauft sein abbezahltes Einfamilienhaus (Verkehrswert 400.000 Euro) an einen Verrentungsanbieter. Er erhält eine monatliche Leibrente von 1.200 Euro sowie ein lebenslanges, im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht. Stirbt er nach zehn Jahren, endet die Rentenzahlung; die Erben haben keinen Anspruch auf die Immobilie mehr, da das Eigentum bereits übergegangen ist.
Rechtsgrundlage
- § 759 BGB – Leibrentenvertrag, Grundnorm für regelmäßige Rentenzahlungen.
- § 761 BGB – Formvorschriften für das Rentenversprechen.
- § 311b BGB – Notarielle Beurkundungspflicht des Grundstückskaufs.
- § 1093 BGB / § 1030 BGB – Absicherung des Wohnrechts bzw. Nießbrauchs im Grundbuch.