Immobilienverkauf im Erbfall

Stirbt der Eigentümer einer Immobilie, geht diese im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den oder die Erben über. Gibt es nur einen Alleinerben, kann dieser nach Berichtigung des Grundbuchs (in der Regel durch Vorlage von Erbschein oder eröffnetem notariellen Testament) frei über die Immobilie verfügen und sie verkaufen wie jeder andere Eigentümer. Komplexer wird es bei einer Erbengemeinschaft: Mehrere Miterben werden gemeinschaftlich Eigentümer des gesamten Nachlasses, einschließlich der Immobilie, in ungeteilter Erbengemeinschaft. Nach § 2040 BGB können die Miterben über einen einzelnen Nachlassgegenstand – etwa die geerbte Immobilie – nur gemeinschaftlich verfügen; ein Verkauf setzt daher grundsätzlich die Zustimmung aller Miterben voraus. Für die Verwaltung des Nachlasses gilt ergänzend § 2038 BGB, wonach außergewöhnliche Verwaltungsmaßnahmen ebenfalls der Mitwirkung aller Miterben bedürfen, während bei laufender Verwaltung teils Mehrheitsbeschlüsse ausreichen.

Verweigert ein Miterbe seine Zustimmung zum Verkauf, bleibt oft nur die Teilungsversteigerung als letztes Mittel, um die Erbengemeinschaft aufzulösen. Ist ein Testamentsvollstrecker eingesetzt, verwaltet und veräußert dieser die Nachlassimmobilie in eigener Verantwortung, ohne dass die Erben selbst mitwirken müssen. Für den Grundbuchvollzug ist regelmäßig der Nachweis der Erbfolge erforderlich, üblicherweise durch Erbschein, notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll oder Testamentsvollstreckerzeugnis. Steuerlich ist beim Verkauf einer geerbten Immobilie zudem die Zehnjahresfrist der privaten Veräußerungsgeschäfte relevant, wobei die Behaltensdauer des Erblassers dem Erben angerechnet wird.

Drei Geschwister erben gemeinsam das Elternhaus und bilden dadurch eine Erbengemeinschaft. Da sich zwei der drei Erben für einen Verkauf aussprechen, der dritte aber widerspricht, kann die Immobilie zunächst nicht verkauft werden – erst nach Einigung oder im Wege der Teilungsversteigerung lässt sich die Erbengemeinschaft auflösen.