Testamentsvollstreckung

Ein Erblasser kann durch letztwillige Verfügung einen oder mehrere Testamentsvollstrecker ernennen (§ 2197 BGB), etwa um minderjährige oder unerfahrene Erben zu schützen, Streit innerhalb einer Erbengemeinschaft zu vermeiden oder die Umsetzung komplexer Vermächtnisse und Auflagen sicherzustellen. Der Testamentsvollstrecker hat den Nachlass zu verwalten und ist dabei insbesondere berechtigt, Nachlassgegenstände in Besitz zu nehmen und über sie zu verfügen (§ 2205 BGB) – bei einer Immobilie also etwa zu vermieten, zu verwalten oder mit Zustimmung der Berechtigten auch zu verkaufen.

Für Grundbesitz im Nachlass ist die Testamentsvollstreckung im Grundbuch sichtbar zu machen: Wird der Erbe (oder die Erbengemeinschaft) als neuer Eigentümer eingetragen, ist gleichzeitig von Amts wegen ein Testamentsvollstreckervermerk einzutragen (§ 52 GBO). Dieser Vermerk warnt den Rechtsverkehr, dass die Erben nicht frei über die Immobilie verfügen können, sondern die Verfügungsbefugnis beim Testamentsvollstrecker liegt. Ein gutgläubiger Erwerb vom Erben allein – ohne Mitwirkung des Testamentsvollstreckers – scheidet dadurch grundsätzlich aus.

Für Makler bedeutet dies in der Praxis: Beim Verkauf einer Nachlassimmobilie mit angeordneter Testamentsvollstreckung ist zu prüfen, ob der Testamentsvollstrecker (und nicht der Erbe) verfügungsbefugt ist und ob dieser durch das Testament in seiner Verfügungsmacht eingeschränkt wurde, etwa durch einen Zustimmungsvorbehalt zugunsten der Erben.

Ein Erblasser setzt in seinem Testament seinen minderjährigen Enkel als Alleinerben einer vermieteten Eigentumswohnung ein und ordnet zugleich Testamentsvollstreckung an, um die Immobilie bis zur Volljährigkeit des Enkels zu verwalten. Im Grundbuch wird der Enkel als Eigentümer eingetragen, gleichzeitig aber ein Testamentsvollstreckervermerk vermerkt. Ein Makler, der die Wohnung verkaufen soll, muss den Auftrag daher vom Testamentsvollstrecker und nicht vom Enkel oder dessen Eltern erhalten.