Text-Festsetzung
Auch: Textliche Festsetzung · Textfestsetzung
Eine Text-Festsetzung ist eine in Worten formulierte Regelung innerhalb eines Bebauungsplans, die zusätzlich zu den zeichnerischen Festsetzungen (Planzeichen) das zulässige Maß, die Art der Nutzung oder sonstige städtebauliche Vorgaben regelt. Sie ist rechtlich gleichwertig mit den zeichnerischen Festsetzungen.
Ausführliche Erklärung
Bebauungspläne bestehen aus einer Planzeichnung (mit genormten Symbolen nach der Planzeichenverordnung) und den textlichen Festsetzungen, die im Plan selbst oder in einer gesonderten Textliste festgehalten werden. Für Makler ist die Text-Festsetzung oft die eigentliche Fundstelle für konkrete Nutzungsbeschränkungen, die sich nicht sinnvoll zeichnerisch darstellen lassen, etwa:
- Ausschluss bestimmter Nutzungsarten (z. B. "Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten ist ausgeschlossen")
- Gestaltungsvorschriften (Dachform, Fassadenmaterial, Farbgebung)
- Ausnahmen und Befreiungstatbestände für einzelne Grundstücke
- Regelungen zu Stellplätzen, Nebenanlagen oder Werbeanlagen
- Vorgaben zum Maß der baulichen Nutzung, wenn diese nicht über die Nutzungsschablone abgebildet werden können
Bei der Objektbewertung und -vermarktung muss der Makler daher immer beide Bestandteile des Bebauungsplans prüfen: die Planzeichnung UND die textlichen Festsetzungen. Häufig entscheidet erst eine Text-Festsetzung darüber, ob eine bestimmte Nutzung (z. B. eine Ferienwohnung oder ein Gewerbebetrieb) überhaupt zulässig ist. Textliche Festsetzungen können nach § 9 Abs. 1 BauGB auch eigenständig getroffen werden, ohne dass eine korrespondierende zeichnerische Darstellung existiert.
Beispiel aus der Praxis
Im Bebauungsplan einer Gemeinde ist zeichnerisch ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Eine textliche Festsetzung ergänzt: "Ausnahmsweise zulässige Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO werden ausgeschlossen." Damit sind z. B. Tankstellen und Beherbergungsbetriebe in diesem Gebiet – anders als im gesetzlichen Regelfall, der sie nur ausnahmsweise zulässt – von vornherein ausgeschlossen, obwohl die Planzeichnung dies nicht erkennen lässt.
Rechtsgrundlage
- § 9 BauGB – ermächtigt die Gemeinde, im Bebauungsplan aus städtebaulichen Gründen textliche Festsetzungen zu treffen.
- Planzeichenverordnung (PlanZV) – regelt Form und Bedeutung der zeichnerischen Planzeichen, ergänzt durch Text.