Einfacher Bebauungsplan
Ein einfacher Bebauungsplan ist ein Bebauungsplan, der nicht sämtliche der vier Mindestfestsetzungen eines qualifizierten Bebauungsplans (Art der Nutzung, Maß der Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche, örtliche Verkehrsflächen) enthält. Für alles, was der Plan nicht regelt, gelten ergänzend die allgemeinen Zulässigkeitsvorschriften der §§ 34 oder 35 BauGB.
Ausführliche Erklärung
§ 30 BauGB unterscheidet zwei zentrale Typen von Bebauungsplänen:
- Qualifizierter Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB): enthält mindestens Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung, zum Maß der baulichen Nutzung, zu den überbaubaren Grundstücksflächen und zu den örtlichen Verkehrsflächen. Er regelt die Zulässigkeit von Vorhaben abschließend.
- Einfacher Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB): enthält nur einen Teil dieser Festsetzungen, z. B. lediglich die Baulinie oder nur die Art der Nutzung. Für die nicht geregelten Aspekte greift ergänzend § 34 BauGB (Zulässigkeit nach Einfügung in die Eigenart der näheren Umgebung, sofern das Vorhaben im unbeplanten Innenbereich liegt) oder § 35 BauGB (Außenbereich).
In der Praxis kommen einfache Bebauungspläne häufig bei älteren, aus der Zeit vor dem BBauG von 1960 stammenden Plänen vor, aber auch bei bewusst „schlanken" Satzungen, mit denen eine Gemeinde nur einen einzelnen Aspekt (z. B. eine Straßenführung oder eine Höhenbegrenzung) verbindlich regeln will, ohne das gesamte Baugebiet detailliert zu determinieren. Für Makler ist die Unterscheidung entscheidend für die Beratung von Käufern und Bauwilligen: Bei einem einfachen Bebauungsplan reicht der Blick in den Plan allein nicht aus – zusätzlich muss die Bebauung der Umgebung (bei § 34-Ergänzung) geprüft werden, um die tatsächlich zulässige Nutzung, Geschosszahl oder Grundfläche einschätzen zu können. Das erschwert die Einschätzung der Bebaubarkeit und sollte in der Objektbeschreibung transparent kommuniziert werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bebauungsplan aus den 1970er-Jahren legt für ein Grundstück lediglich die Straßenbegrenzungslinie fest, macht aber keine Angaben zur zulässigen Geschossflächenzahl. Ob ein zweigeschossiger Neubau zulässig ist, ergibt sich dann aus § 34 BauGB unter Berücksichtigung der Höhe der Nachbargebäude in der näheren Umgebung.
Rechtsgrundlage
- § 30 Abs. 3 BauGB – Definiert den einfachen Bebauungsplan und verweist auf die ergänzende Anwendung der §§ 34, 35 BauGB.
- § 34 BauGB – Zulässigkeit im unbeplanten Innenbereich (Einfügungsgebot).
- § 35 BauGB – Zulässigkeit im Außenbereich.