Einbruchschutzmaßnahme

Für Makler ist dieser Begriff relevant, weil Sicherheitsbedürfnisse von Käufern und Eigentümern zunehmen und die Rechtslage seit 2020 deutlich eigentümerfreundlicher ist als zuvor.

Wichtige Punkte:

• Privilegierte Maßnahme: § 20 Abs. 2 WEG nennt fünf privilegierte bauliche Veränderungen, für die jeder Eigentümer einen Anspruch auf Zustimmung hat: barrierefreier Umbau, Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge, Einbruchschutz, Glasfaseranschluss und (seit Oktober 2024) die Errichtung einer Steckersolaranlage (Balkonkraftwerk).
• Anspruch, nicht automatische Genehmigung: Der Eigentümer muss die Maßnahme trotzdem beantragen und die Gemeinschaft muss darüber Beschluss fassen ("Wie", nicht "Ob") – über das reine Durchführungsrecht besteht Ermessen der Gemeinschaft nur bezüglich der konkreten Ausgestaltung (z. B. Farbe der Tür, Art der Anlage), nicht bezüglich des Ob.
• Kostentragung: Grundsätzlich trägt derjenige Eigentümer, der die Maßnahme wünscht, die Kosten allein und ist im Gegenzug allein nutzungsberechtigt (§ 21 Abs. 1 WEG), sofern nicht mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen bei mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile für eine Kostenverteilung auf alle stimmen (§ 21 Abs. 2 WEG).
• Abgrenzung Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum: Maßnahmen, die ausschließlich innerhalb der eigenen Wohnungstür stattfinden (z. B. zusätzliches Schloss an der Wohnungseingangstür von innen), betreffen oft bereits das Sondereigentum und bedürfen keiner Zustimmung; der Austausch der gesamten Wohnungseingangstür (Teil des Gemeinschaftseigentums) hingegen schon.
• Praxisbeispiele: Einbruchhemmende Fenster (RC2/RC3), Video-Gegensprechanlagen, zusätzliche Schließzylinder an Haustüren, Bewegungsmelder im Treppenhaus.

Für den Makler bedeutsam: Käufer, die Sicherheitsnachrüstungen planen, können sich auf den gesetzlichen Anspruch berufen – dies ist ein Verkaufsargument, sollte aber mit dem Hinweis versehen werden, dass Kostentragung und Ausgestaltung weiterhin Verhandlungssache mit der Gemeinschaft sind.

Eine Eigentümerin im Erdgeschoss möchte nach mehreren Einbruchsversuchen in der Nachbarschaft einbruchhemmende Fenster (RC2) einbauen lassen. Sie beantragt dies in der Eigentümerversammlung; da Einbruchschutz eine privilegierte Maßnahme ist, muss die Gemeinschaft zustimmen und darf lediglich über die konkrete Ausführung mitentscheiden. Die Kosten trägt die Eigentümerin allein.