Bauliche Veränderung (WEG)
Auch: bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum
Eine bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes ist jede Maßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum, die über die bloße ordnungsmäßige Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) hinausgeht – etwa Um-, An- oder Einbauten. Sie bedarf grundsätzlich eines Beschlusses der Eigentümerversammlung.
Ausführliche Erklärung
Mit der WEG-Reform 2020 wurde das Recht der baulichen Veränderungen in § 20 WEG grundlegend neu geregelt und deutlich liberalisiert. Bauliche Veränderungen können seither durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung beschlossen oder gestattet werden – eine Zustimmung aller betroffenen Eigentümer ist nur noch in Ausnahmefällen erforderlich.
Besonders praxisrelevant ist der sogenannte Kernbereich privilegierter Maßnahmen: Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die der Barrierefreiheit, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (Wallbox), dem Einbruchsschutz, dem Glasfaseranschluss oder der Stromerzeugung mittels steckerfertiger Solaranlagen (Balkonkraftwerk) dienen. Über das "Wie" der Umsetzung entscheidet die Gemeinschaft weiterhin im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, das "Ob" steht dem Eigentümer bei diesen privilegierten Maßnahmen aber grundsätzlich zu.
Grenzen findet das Recht auf bauliche Veränderung dort, wo die Maßnahme die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen ohne dessen Zustimmung unbillig benachteiligen würde – solche Maßnahmen dürfen weder beschlossen noch gestattet noch verlangt werden. Die Kosten und Nutzungen einer baulichen Veränderung trägt in der Regel derjenige Eigentümer, der sie beschließen ließ, sofern nicht mit qualifizierter Mehrheit oder von allen Eigentümern etwas anderes bestimmt wird.
Für Makler und Hausverwaltungen ist die Unterscheidung zwischen Instandhaltung (kein Sonderbeschluss über bauliche Veränderung nötig) und baulicher Veränderung (Beschluss nach § 20 WEG erforderlich) entscheidend, etwa bei der energetischen Sanierung, dem Anbau eines Aufzugs oder der Errichtung von Balkonen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Wohnungseigentümer möchte auf seinem Tiefgaragenstellplatz eine Ladestation für sein Elektroauto installieren. Da es sich um eine privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG handelt, kann er die Gestattung verlangen; über die konkrete technische Umsetzung entscheidet die Eigentümergemeinschaft im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung.
Rechtsgrundlage
- § 20 WEG – Regelt bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum, deren Beschlussfassung sowie privilegierte Maßnahmen, die jeder Eigentümer verlangen kann.