Bauliche Veränderung
Auch: Bauliche Maßnahme
Eine bauliche Veränderung ist jede Maßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum, die über dessen ordnungsmäßige Erhaltung (Instandhaltung/Instandsetzung) hinausgeht und dieses baulich verändert oder erweitert. Sie bedarf eines Beschlusses der Eigentümerversammlung.
Ausführliche Erklärung
Das WEG unterscheidet grundlegend zwei Kategorien von Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum:
- Erhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2, § 21 WEG): Instandhaltung und Instandsetzung, die den bestehenden Zustand wiederherstellt oder erhält (z. B. Dachreparatur nach Sturmschaden, Austausch einer defekten Heizungsanlage gegen ein vergleichbares Modell). Hierüber entscheidet die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.
- Bauliche Veränderung (§ 20 WEG): Jede Maßnahme, die über die Erhaltung hinausgeht und das Gemeinschaftseigentum baulich verändert oder umgestaltet (z. B. Anbau eines Balkons, Fassadendämmung mit optischer Veränderung, Errichtung einer Photovoltaikanlage, Aufzugseinbau).
Die WEG-Reform 2020 hat die Regeln erheblich vereinfacht:
- Beschlusskompetenz: Ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt für nahezu jede bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 1 WEG) – die früher erforderliche Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer entfällt.
- Kostenfolge (§ 21 WEG): Wer der Maßnahme nicht zugestimmt hat, muss sich grundsätzlich nicht an den Kosten beteiligen und darf die Nutzung verweigert bekommen – außer bei doppelt qualifizierter Mehrheit (mehr als zwei Drittel der Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren. Dann tragen alle Eigentümer die Kosten nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel und dürfen die Maßnahme auch nutzen.
- Privilegierte Maßnahmen (§ 20 Abs. 2 WEG): Barrierereduzierung, Elektromobilität (Lademöglichkeiten), Einbruchschutz und Glasfaseranschluss – hierauf besteht ein Anspruch auf Gestattung dem Grunde nach.
Für Makler ist die Abgrenzung Erhaltung/bauliche Veränderung praxisrelevant bei der Beurteilung, ob geplante oder durchgeführte Maßnahmen wirksam beschlossen wurden und ob Kostenbeteiligungspflichten einzelner Eigentümer bestehen – wichtig bei der Objektprüfung vor Verkauf.
Beispiel aus der Praxis
Eine WEG beschließt den nachträglichen Anbau von Balkonen an der Gebäuderückseite. Da hierdurch das äußere Erscheinungsbild und die Substanz des Gemeinschaftseigentums verändert werden, handelt es sich um eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG. Der Beschluss wird mit einfacher Mehrheit gefasst; da nicht alle Eigentümer zugestimmt haben und keine qualifizierte Mehrheit erreicht wurde, tragen nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten und erhalten allein das Nutzungsrecht am neuen Balkon.