Kapitalwertverfahren
Auch: Net-Present-Value-Verfahren · NPV-Verfahren · Kapitalwertmethode
Das Kapitalwertverfahren (auch Kapitalwertmethode oder Net-Present-Value-Verfahren, NPV) ermittelt, ob eine Immobilieninvestition wirtschaftlich vorteilhaft ist, indem alle künftigen Zahlungsströme mit einem festgelegten Kalkulationszinssatz auf den heutigen Bewertungsstichtag abgezinst und zu einem Kapitalwert saldiert werden.
Ausführliche Erklärung
Das Verfahren gehört zu den dynamischen Verfahren der Investitionsrechnung, weil es – anders als statische Verfahren – den Zeitwert des Geldes berücksichtigt: Eine Einzahlung in fünf Jahren ist weniger wert als dieselbe Einzahlung heute. Rechnerisch gilt:
Kapitalwert = Barwert aller Einzahlungen − Barwert aller Auszahlungen (einschließlich Anschaffungsauszahlung)
Bei einer Immobilieninvestition fließen typischerweise ein: die Anfangsauszahlung (Kaufpreis zzgl. Erwerbsnebenkosten), die laufenden Netto-Mieteinnahmen über die Haltedauer, größere Instandhaltungs- oder Modernisierungsauszahlungen sowie der geschätzte Veräußerungserlös am Ende des Betrachtungszeitraums.
Interpretation des Ergebnisses:
- Kapitalwert > 0: Die Investition übertrifft die geforderte Mindestverzinsung – wirtschaftlich vorteilhaft.
- Kapitalwert = 0: Die Investition erwirtschaftet genau die geforderte Verzinsung.
- Kapitalwert < 0: Die Investition verfehlt die geforderte Mindestverzinsung.
Bei mehreren Investitionsalternativen mit ausreichendem Kapitalbudget ist grundsätzlich diejenige mit dem höchsten positiven Kapitalwert vorzuziehen. Das Kapitalwertverfahren bildet zudem die methodische Grundlage des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens, das bei Gewerbeimmobilien, Projektentwicklungen und größeren Wohnportfolios zur Investitionsentscheidung eingesetzt wird. Der Makler sollte wissen, dass das Ergebnis stark vom gewählten Kalkulationszinssatz abhängt – schon kleine Änderungen können den Kapitalwert deutlich verschieben, weshalb Investoren die Zinssatzannahme kritisch hinterfragen sollten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor prüft den Erwerb eines Mehrfamilienhauses für 900.000 €. Bei einem Kalkulationszinssatz von 4 % ergibt die Abzinsung der über zehn Jahre erwarteten Mieteinnahmen zuzüglich des geschätzten Verkaufserlöses einen Barwert von 970.000 €. Der Kapitalwert beträgt somit +70.000 € – nach dem Kapitalwertverfahren ist die Investition vorteilhaft, da sie die geforderte Mindestverzinsung übertrifft.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Das Kapitalwertverfahren ist ein finanzmathematisches Instrument der betriebswirtschaftlichen Investitionsrechnung ohne gesetzliche Regelung und von der gutachterlichen Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV zu unterscheiden.