Investitionsrechnung
Auch: Investitionsrechenverfahren
Die Investitionsrechnung ist der Oberbegriff für betriebswirtschaftliche Verfahren, mit denen die wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit einer Immobilieninvestition quantitativ beurteilt wird. Man unterscheidet statische Verfahren, die einen typischen Zeitraum vereinfacht betrachten, und dynamische Verfahren, die den zeitlichen Anfall aller Zahlungen über die gesamte Haltedauer berücksichtigen.
Ausführliche Erklärung
Statische Investitionsrechnung arbeitet mit Durchschnitts- oder Einperiodenwerten und ist einfach anzuwenden, vernachlässigt aber den Zeitwert des Geldes. Hierzu zählen:
- Kostenvergleichsrechnung – Vergleich der laufenden Kosten mehrerer Alternativen.
- Gewinnvergleichsrechnung – Vergleich der erzielbaren Gewinne.
- Rentabilitätsrechnung – Verhältnis von Gewinn zu eingesetztem Kapital (statische Rendite).
- Amortisationsrechnung – Zeitraum, bis das eingesetzte Kapital durch Rückflüsse gedeckt ist.
Dynamische Investitionsrechnung berücksichtigt demgegenüber den genauen zeitlichen Anfall aller Zahlungsströme und diskontiert diese auf einen gemeinsamen Bewertungsstichtag. Zu den dynamischen Verfahren zählen insbesondere:
- die Kapitalwertmethode (Net Present Value),
- die interne Zinsfuß-Methode (Internal Rate of Return),
- die Annuitätenmethode sowie
- das darauf aufbauende Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF).
Praxisrelevanz für Makler: Bei der Beratung von Kapitalanlegern und institutionellen Käufern wird die Investitionsrechnung herangezogen, um verschiedene Objekte oder Objekt versus alternative Kapitalanlagen (z. B. Aktien, Anleihen) vergleichbar zu machen. Während die statische Bruttomietrendite als schnelle erste Orientierung dient, verlangen erfahrene Investoren bei größeren Investitionsentscheidungen regelmäßig eine dynamische Betrachtung, insbesondere bei Gewerbeimmobilien mit unregelmäßigen Zahlungsströmen (z. B. mietfreien Zeiten, gestaffelten Mieten, geplanten Modernisierungen).
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger vergleicht zwei Mehrfamilienhäuser: Objekt A hat eine höhere statische Bruttomietrendite, aber einen absehbaren Sanierungsstau in den nächsten Jahren; Objekt B hat eine niedrigere Anfangsrendite, jedoch stabilere Zahlungsströme. Eine dynamische Investitionsrechnung mittels Kapitalwertmethode zeigt, dass Objekt B über die gesamte Haltedauer trotz geringerer Anfangsrendite den höheren Kapitalwert erzielt.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Investitionsrechnung ist ein Instrumentarium der betriebswirtschaftlichen Finanzierungslehre ohne gesetzliche Regelung und von der gutachterlichen Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV zu unterscheiden.