Einvernehmlicher Verkauf bei Scheidung

Für den Makler ist der einvernehmliche Verkauf bei Scheidung die wünschenswerteste, aber nicht immer erreichbare Konstellation, wenn eine Ehe in die Trennung geht und beide Partner Miteigentümer einer Immobilie sind. Anders als bei streitigen Fällen (siehe Ehewohnungszuweisung, Teilungsversteigerung) einigen sich hier beide Ehepartner darauf, die Immobilie gemeinsam am freien Markt zu verkaufen und den Nettoerlös nach vereinbartem Schlüssel – meist entsprechend den Miteigentumsanteilen – aufzuteilen.

Für den Makler ergeben sich dabei einige Besonderheiten:

• Beide Partner sind Auftraggeber: Der Maklervertrag und später der Kaufvertrag müssen von beiden Miteigentümern unterzeichnet werden. Der Makler sollte auf eine einvernehmliche Preisstrategie und einheitliche Kommunikation gegenüber Interessenten achten, auch wenn die persönliche Beziehung der Verkäufer angespannt ist.
• Zugewinnausgleich: Der Verkaufserlös fließt regelmäßig in die vermögensrechtliche Auseinandersetzung der Scheidung ein, insbesondere in die Berechnung des Zugewinnausgleichs (§ 1378 BGB), sofern die Ehepartner im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebten. Bei Gütertrennung (§ 1414 BGB) oder Gütergemeinschaft gelten abweichende Regeln.
• Timing: Ein Verkauf vor Rechtskraft der Scheidung ist grundsätzlich möglich und häufig sogar vorteilhaft, da beide Partner noch gemeinsam handeln können, ohne dass eine Zuweisung der Ehewohnung oder eine Teilungsversteigerung droht.
• Steuerliche Aspekte: Bei vorheriger Selbstnutzung der Immobilie durch beide Ehepartner bleibt der Verkauf regelmäßig von der Spekulationssteuer (§ 23 EStG) befreit; zieht einer der Partner jedoch bereits vor dem Verkauf aus und vermietet seinen Anteil nicht mehr selbst genutzt, kann für dessen Anteil eine Steuerpflicht entstehen, wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb erfolgt.

Der Makler übernimmt hier häufig auch eine vermittelnde, deeskalierende Rolle zwischen den Ex-Partnern – etwa bei der Preisfindung, der Terminkoordination für Besichtigungen oder der Abstimmung über notwendige Instandsetzungen vor dem Verkauf.

Ein Ehepaar in Scheidung einigt sich darauf, das gemeinsame Einfamilienhaus zu verkaufen, statt eine Zuweisung der Ehewohnung oder eine Teilungsversteigerung zu riskieren. Beide beauftragen gemeinsam einen Makler, stimmen den Angebotspreis ab und teilen den nach Ablösung der Restschuld verbleibenden Erlös hälftig entsprechend ihren Miteigentumsanteilen – der Erlösanteil fließt zugleich in die Berechnung des Zugewinnausgleichs ein.