Entwicklungsgebot

Das deutsche Bauplanungsrecht ist zweistufig aufgebaut: Der Flächennutzungsplan (F-Plan) stellt als vorbereitender Bauleitplan die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung der gesamten Gemeinde in Grundzügen dar; der Bebauungsplan (B-Plan) als verbindlicher Bauleitplan konkretisiert diese Darstellungen parzellenscharf und rechtsverbindlich. § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB verankert das Entwicklungsgebot: Bebauungspläne sind „aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln". Das bedeutet nicht deckungsgleiche Übereinstimmung bis ins Detail, aber die Grundkonzeption des F-Plans (z. B. Darstellung als Wohnbaufläche) darf durch den B-Plan nicht konterkariert werden.

Das BauGB kennt praxisrelevante Ausnahmen und Verfahrenserleichterungen vom strikten Entwicklungsgebot:

• Parallelverfahren (§ 8 Abs. 3 BauGB): F-Plan-Änderung und B-Plan-Aufstellung können gleichzeitig durchgeführt werden, wenn die geordnete städtebauliche Entwicklung dadurch nicht beeinträchtigt wird; der B-Plan darf aber erst bekannt gemacht werden, wenn der F-Plan wirksam ist.
• Vorzeitiger Bebauungsplan (§ 8 Abs. 4 BauGB): In Ausnahmefällen kann ein B-Plan sogar aufgestellt werden, bevor der F-Plan geändert ist, wenn dringende Gründe dies erfordern und die geordnete städtebauliche Entwicklung nicht beeinträchtigt wird.
• Bebauungsplan ohne Flächennutzungsplan (§ 8 Abs. 2 Satz 2 BauGB): Ausnahmsweise zulässig, wenn ein Flächennutzungsplan noch nicht besteht.

Für Makler ist das Entwicklungsgebot vor allem bei der Prüfung der Rechtmäßigkeit eines Bebauungsplans relevant: Ein B-Plan, der grob im Widerspruch zu den Darstellungen des F-Plans steht, kann unwirksam sein – mit entsprechenden Risiken für die Bebaubarkeit eines Grundstücks. Bei größeren Projektentwicklungen lohnt daher ein Abgleich zwischen F-Plan-Darstellung und B-Plan-Festsetzung, insbesondere wenn Bauvorhaben von der ursprünglichen gemeindlichen Grundkonzeption abweichen.

Der Flächennutzungsplan einer Gemeinde stellt eine Fläche als „Wohnbaufläche" dar. Der spätere Bebauungsplan konkretisiert diese Fläche mit Festsetzungen zu allgemeinem Wohngebiet, Geschosszahl und Grundflächenzahl – er entwickelt sich damit im Sinne des Entwicklungsgebots aus dem F-Plan. Würde die Gemeinde stattdessen ein Gewerbegebiet festsetzen, verstieße dies gegen das Entwicklungsgebot.