Vorzeitiger Bebauungsplan

Für Makler ist dieser Begriff relevant, weil er zeigt, dass ein wirksamer Bebauungsplan nicht zwangsläufig auf einem bereits angepassten Flächennutzungsplan beruhen muss – was bei der Prüfung der Plankonsistenz eines Grundstücks von Bedeutung sein kann.

Das Entwicklungsgebot als Grundregel:

Nach § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne grundsätzlich aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln – der Bebauungsplan konkretisiert also im Detail, was der Flächennutzungsplan bereits als übergeordnete, gemeindeweite Nutzungskonzeption vorgibt (z. B. Wohnbaufläche im Flächennutzungsplan → konkretes allgemeines Wohngebiet mit Baugrenzen im Bebauungsplan).

Ausnahme – der vorzeitige Bebauungsplan:

§ 8 Abs. 4 BauGB lässt zu, dass ein Bebauungsplan bereits aufgestellt wird, bevor der Flächennutzungsplan aufgestellt oder geändert ist, wenn dringende Gründe dies erfordern und die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets nicht beeinträchtigt wird. In diesem Fall ist der Flächennutzungsplan im Nachgang entsprechend anzupassen, sodass am Ende wieder Konsistenz zwischen beiden Plänen hergestellt wird.

Weitere Ausnahmefälle:

• § 8 Abs. 2 Satz 2 BauGB (Parallelverfahren): Bebauungsplan und Flächennutzungsplan(-änderung) können gleichzeitig aufgestellt werden, wenn dies zweckmäßig ist.
• § 8 Abs. 3 BauGB (Bebauungsplan ohne Flächennutzungsplan bzw. selbstständiger Bebauungsplan): Ein Bebauungsplan kann auch aufgestellt werden, bevor überhaupt ein Flächennutzungsplan für das Gemeindegebiet existiert, sofern dringende Gründe vorliegen und keine Beeinträchtigung der geordneten städtebaulichen Entwicklung droht.

Praxisrelevanz:

Für den Makler ist entscheidend: Auch ein vorzeitiger Bebauungsplan entfaltet nach seiner Bekanntmachung die volle Rechtswirkung eines regulären Bebauungsplans – er ist für die Bebaubarkeit eines Grundstücks unmittelbar maßgeblich, unabhängig davon, ob der Flächennutzungsplan formal bereits angepasst wurde. Bei der Prüfung der planungsrechtlichen Situation eines Grundstücks reicht daher grundsätzlich der Blick in den aktuellen Bebauungsplan; Unstimmigkeiten mit dem Flächennutzungsplan begründen für sich genommen noch keine Unwirksamkeit, solange die gesetzlichen Voraussetzungen für das vorzeitige Verfahren vorlagen.

Eine Gemeinde möchte kurzfristig ein Gewerbegebiet ausweisen, um ein ansiedlungswilliges Unternehmen nicht zu verlieren. Der gemeindeweite Flächennutzungsplan stellt für diese Fläche noch keine gewerbliche Nutzung dar und eine reguläre Änderung würde zu lange dauern. Da dringende städtebauliche und wirtschaftliche Gründe vorliegen und die übrige städtebauliche Entwicklung nicht beeinträchtigt wird, beschließt die Gemeinde den Bebauungsplan vorzeitig nach § 8 Abs. 4 BauGB und passt den Flächennutzungsplan nachträglich entsprechend an.