Erbbauzinsreallast

Da Erbbaurechte über sehr lange Zeiträume laufen und mehrfach den Inhaber wechseln können, reicht eine rein schuldrechtliche Vereinbarung des Erbbauzinses im ursprünglichen Vertrag nicht aus, um den Zahlungsanspruch dauerhaft zu sichern. Deshalb wird der Erbbauzins in aller Regel zusätzlich als Reallast im Grundbuch des Erbbaurechts eingetragen.

Wesentliche Punkte für Makler:

• Rechtsnatur: Die Reallast (§§ 1105 ff. BGB) verpflichtet den jeweiligen Inhaber des belasteten Rechts – hier des Erbbaurechts – zu wiederkehrenden Leistungen, hier dem Erbbauzins, unabhängig davon, wer aktuell Inhaber ist. Sie "wandert" also mit jedem Eigentümerwechsel des Erbbaurechts mit.
• Rangstelle: Die Erbbauzinsreallast wird üblicherweise im Grundbuch des Erbbaurechts an erster Rangstelle (vor Grundschulden finanzierender Banken) eingetragen, was Banken bei der Beleihung erbbaurechtsbelasteter Immobilien besonders berücksichtigen müssen.
• Praxisrelevanz: Finanzierende Banken verlangen bei Erbbaurechtsimmobilien häufig eine Rangrücktrittserklärung oder zumindest eine genaue Prüfung der Reallast, da im Fall der Zwangsvollstreckung rückständige Erbbauzinsen vorrangig zu befriedigen sind. Für Käufer bedeutet dies: Rückstände des Voreigentümers können unter Umständen auf den neuen Erwerber "durchschlagen", da die Reallast am Erbbaurecht selbst haftet.
• Löschung: Bei Beendigung des Erbbaurechts (Zeitablauf, Heimfall) erlischt die Reallast regelmäßig mit dem Erbbaurecht selbst.

Beim Verkauf eines mit Erbbaurecht belasteten Einfamilienhauses stellt der beurkundende Notar im Grundbuchauszug fest, dass an erster Rangstelle des Erbbaurechts eine Reallast zugunsten der Kirchengemeinde als Erbbauverpflichteter eingetragen ist, die den jährlichen Erbbauzins von 6.000 Euro absichert. Diese Reallast geht beim Verkauf automatisch auf den Käufer über.