Erbengemeinschaftsverkauf
Auch: Verkauf aus Erbengemeinschaft · Verkauf durch Miterben
Beim Erbengemeinschaftsverkauf verkaufen alle Miterben gemeinsam eine geerbte Immobilie an einen Dritten. Weil die Erbengemeinschaft nur einstimmig über Nachlassgegenstände verfügen kann, müssen sämtliche Miterben dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag mitunterzeichnen – für den Makler ergibt sich daraus ein besonderer Abstimmungs- und Beratungsaufwand.
Ausführliche Erklärung
Der Erlös aus dem Verkauf wird nach der Erbquote unter den Miterben verteilt und dient regelmäßig der Erbauseinandersetzung, da eine Immobilie im Gegensatz zu Geldvermögen meist nicht real teilbar ist.
Praxisrelevante Aspekte:
- Einstimmigkeit erforderlich: Da eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich möglich ist (§ 2040 BGB), muss der Makler sicherstellen, dass alle Miterben – oder ein wirksam bevollmächtigter Vertreter – den Maklervertrag sowie später den notariellen Kaufvertrag unterzeichnen.
- Interessenkonflikte innerhalb der Erbengemeinschaft: Unterschiedliche Preisvorstellungen, emotionale Bindungen an das Elternhaus oder Streit über die Verteilung erschweren häufig die Preisfindung. Der Makler sollte frühzeitig eine unabhängige Wertermittlung vorlegen, um Konflikte zu versachlichen.
- Vollmachten: In der Praxis bevollmächtigt die Erbengemeinschaft oft einen Miterben oder einen Rechtsanwalt/Notar, im Namen aller zu handeln – die Vollmacht sollte schriftlich und eindeutig formuliert sein, idealerweise notariell beglaubigt, da der Grundbuchvollzug sonst ins Stocken geraten kann.
- Nachweis der Erbfolge: Vor Abschluss des Kaufvertrags muss geklärt sein, dass die Verkäufer tatsächlich (alle) Erben sind – üblicherweise durch Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament nebst Eröffnungsniederschrift.
- Alternative bei Uneinigkeit: Lässt sich keine Einigung erzielen, bleibt nur die Teilungsversteigerung nach § 753 BGB – für den Makler ein Argument, um Miterben zu einem einvernehmlichen freihändigen Verkauf zu bewegen, da Versteigerungserlöse regelmäßig unter dem Verkehrswert liegen.
- Provision: Der Maklerlohn wird üblicherweise aus dem Verkaufserlös beglichen und mindert damit den unter den Miterben zu verteilenden Betrag – dies sollte vorab klar kommuniziert werden.
Beispiel aus der Praxis
Vier Geschwister erben gemeinsam ein Zweifamilienhaus. Da niemand selbst einziehen möchte, beauftragen alle vier gemeinsam einen Makler mit dem Verkauf. Nach erfolgreichem Verkauf wird der Erlös nach Abzug der Provision entsprechend der Erbquoten unter den Geschwistern aufgeteilt.
Rechtsgrundlage
- § 2040 BGB – Verfügungen über Nachlassgegenstände nur gemeinschaftlich durch alle Miterben.
- § 2033 BGB – Übertragbarkeit des gesamten Erbteils, relevant als Alternative zum gemeinschaftlichen Immobilienverkauf.